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仰光豪宅回報高 制度缺陷阻投資

2020年01月02日
作者:李峻銘

緬甸自從成為英國殖民地之後,經濟曾經有一段光輝歷史,尤其是仰光,更是當時東南亞的大都會,在1877 年已經建成第一條鐵路;香港的首條鐵路也在 1911 年才建成,時間上還早了 34 年。但隨著獨立後,軍政府實行鎖國,全面國有化。加上管治不當、貪污腐敗,令經濟嚴重受創。商業蕭條,令緬甸在 80 年後期開始已成為全球最貧困的國家之一。 在 2003 年國民平均 GDP 只有 180 美元。全國只有 15% 的人口有電力供應。每 200 人才有一部電話。大部分農村地區都缺水、缺電。
但自從 2010 年民主政府成立,經濟開始改善,外來投資也大幅提升。由 2010 年的 300 萬美元提升至 2011 年的 20 億美元。昂山素姬執政後,人民的生活開始大幅改善。全民有免費醫療保障,汽油不再需要排隊配給。超過 50% 人口有電力供應,人均 GDP 超過 1,300 美元。 4G電話網絡成功覆蓋大部門地區,收費便宜,人人都可負擔。
隨著外資湧入,由於管理人員多數從外地輸入,也帶動了在豪華住宅的需求。筆者在仰光一條大街,發現一個豪宅項目在興建,設計時尚、環境又優美!在當地鶴立雞群,明顯會成為新的地標。
順道前往售樓處了解,原來發展商是香港人,負責銷售的經理也是來自香港,怪不得設計可以達到世界級水平。而且銷售情況相當理想,第一期已經全部沽清。這樣高檔物業以往甚少供應,除了受到本地有錢人的喜愛外,也不愁租客。因為不少外國公司高級職員租用的服務式住宅,當今租金達到每月 3,000 美元起。以一個 1,000 呎售 30 萬美元的單位計,租金回報可達 12% 。
當然隨著這類高檔住宅愈來愈多落成,租金能否維持確是未知數,但對投資緬甸物業的最大阻力,反而是二手轉讓制度的缺陷。
這裡基本上,沒有完善及透明的登記業權制度。業主的身分難以確認、欠款多少又不知道,更要命的是缺少專業律師及中介人,樓款無法安全託管,令二手交易非常困難,市場也難以順利運作。對於敢於冒險的投資者來說,也不失為一個高風險、高回報的市場。

世紀21奇豐物業顧問行
主席及行政總裁 李峻銘

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