牌照號碼: C-002313

來年經濟或衰退 剛性需求樓市穩

2019年12月19日
作者:李峻銘

下星期聖誕節又到,意味此文將會是 2019 年最後一篇文章。展望 2020 年影響樓市的因素,最關鍵當然是中美貿易談判,終於在上周才達成初步協議。雖然比筆者預期中遲,但中美之間,談談打打,大家都不會全面鬧翻;也很難全面合作,在 2020年情況相信也會繼續。
中美關係時好時壞,都對樓市帶來一點波動。但根據中國海關發備佈的資料,至 11月,中國貨物貿易進出口總值 28.5 萬億人民幣,出口 15.55 萬億元,增長 4.5%、入口 12.95 萬億。跟去年持平貿易順差  2.6 萬億元,擴大 35% 。當中,美國佔的份額因關稅當然減少了,但中國對歐盟、東盟及「一帶一路」沿線各國的出口增加了。不但彌補了美國貿易減少的缺口,還增加了 4.5% 。
中國正不斷調節對美國市場的倚賴,也證明中國貨品在美國以外市場也有足夠的競爭能力。中國自然有足夠談判實力跟美國在 2020 年繼續周旋,破局的機會不大,加上美國大選年,特朗普有十分大的動力跟中國談判成功,以增加其當選的力量。筆者估計第二階段中美貿易談判也是樂觀的。至於美國以至香港的利率,也會保持穩定,最多或會減息一次,大選年加息的機會相信很低了。
最令香港樓市困擾的因素,一定是社會運動的影響。政府不斷強調 2020 年,香港經濟會負增長,失業率會大幅攀升,零售、餐飲和旅遊等行業會首當其衝。此外,移民人數上升,資金會否大量外流,都會影響買家的心態。筆者估計一般投資市場如商舖、寫字樓及工商物業,難免有大幅度的調整,估計在 30% 左右。但住宅受剛性需求影響,尤其是1,000萬元以下物業,首期也因按揭保險放寬大減的條件下,下跌的幅度有限,估計在 5% 以內, 2,000 萬元以上;影響幅度較大,估計跌幅在 10% 以內。
但大家不要忘記,新增土地供應有限,過去兩年的動土數字也大幅回落至 10,000 伙以下。新供應在 2021 年開始又再斷層,未來樓市不宜過份悲觀!

世紀21奇豐物業顧問行
主席及行政總裁 李峻銘

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