長遠土地儲備 需求遠高於供應

2022年06月10日
作者:李峻銘
上周香港團结基金發表了新一份研究報告,標題是︰「短期供應已技窮,長遠儲備現暗湧」。報告中詳細列出香港過去及未來的住宅供應情況,單看2021年的實際供應量只有14,386伙,比2020年的20,888伙下跌了31%,也比差餉物業估價署的預測量18,228伙為少。疫情全地盤停工,及勞工短缺是主要原因。

其實,落成量比預期少也是司空見慣,2019年預測20,415伙,結果落成了14,093伙;2016年預測18,200伙,實際落成只有14,595伙。雖然如此,2017年至2021年五年間,平均每年有17,500伙落成,已比2007年至2016年的平均10,900伙大幅改善。至於2022年至2026的短期供應,報告中也估計有平均17,300伙落成,與過去五年的平均數相若。不過更嚴重的問題,將會發生在2027年至2031年的中期供應,報告估計正常只會有12,000伙,一旦有所延誤(經常發生),落成量可能進一步下跌至平均10,400伙,又回復2007年至2016年間的低數量供應。

當中原因是政府手上的熟地已發展的七七八八,新供應集中在新發展區,要2030年後再出現,而鐵路項目上蓋的土地供應,亦有相似的情況!供應短缺有數得計,已經是不爭的事實,但需求又如何?這個數字就比較難準確評估,經濟好的話,更多年青人傾向獨立自主,相反經濟不景,也可以返回老家暫住。政府過往在不同的報告中,一般用20,000為基準,但自從長遠房屋策略將公私營房屋供應目標比例改至7:3,私人住宅土地大幅減少,就很少主動談論這個數字!

筆者先從結婚數字推算,以往每年結婚的新人都超過40,000對,而2020年由於疫情關係,異地婚姻大幅減少,令新人數字減至29,000對。結婚要組織新家庭,自然對房屋產生新的需求!近年另一個新增需求,是國內到港的大專學生不斷增加,由2000年只有1,882個,至2010年已有17,959個,而2018年為42,653,2019年開始受疫情影響回落至20,000個左右,由於數量龐大,學生宿舍自然不足,學生被迫轉向私人市場全租,而畢業後留港就業,滿七年又可以取得永久居留權,數量估計每年有超過萬伙單位的需求。

單單計算結婚及國內大專生的需求,已經遠遠超過每年的新增供應,長遠而言新政府必須改善現有程序,立刻加快土地供應,否則到2027年供不應求的情況又會再度惡化,遠水不能救近火,要立即行動,才能緩和未來短缺的景況!


世紀21奇豐物業顧問行
主席及行政總裁李峻銘