加息困擾樓市 上車換樓良機

2022年06月17日
作者:李峻銘
本周美國聯儲局又議息,加息半厘已無疑問,但當美國發表5月消費物業指數達到8.6%及核心消費物價指數上升至6%,令市場估計加息幅度可能去到0.75%,而美國股市在上星期五應聲急挫880點。

回到香港樓市,可謂冰火兩重天,週末白石角新盤一Q清袋,向隅者眾;相反二手成交則疏落,十大屋苑週末成交少於十宗,當然也因連日天雨有關!再看本年度首五個月二手住宅成交只有15,356宗,平均每月3,071宗,比去年全年平均每月4,333宗大幅下降,當然第一季度香港受疫情嚴重影響,成交量下跌也是自然不過的事情!

筆者再將數據範圍放大,自1980年1月,香港私人住宅樓價指數為18.3,升至去年2021年9月歷史新高398.10,升幅超過20倍,而今年2022年4月為384,即自高位回落了3.7%左右。綜觀這42年的走勢,可謂大漲小回。最矚目的當然是1997年至2003年的跌幅,由高峰172.9跌至82.4,幅度為66%,之後一直上升。至2008年金融海嘯才有較大的跌幅,由08年6月126.6跌至同年12月的104.8,跌幅為8%,之後就由15年尾至16年頭美國加息收水,也令樓價由306.10跌至271.4,幅度近11%,2018年中美貿易戰,也曾令樓價由7月份的394.8跌至12月的359.40,幅度為9%。

筆者的結論是樓市大漲小回的過程中,除97年那次外,每一次回落幅度都在10%左右,而且都是跟金融問題息息相關!97年的大風暴則是金融加「八萬五」的政策,加上剛回歸的政治氣候,才會為樓市造成極大的跌幅。

今年樓價又受到美國滯漲風險上升而困擾,加上俄烏戰爭加強了通漲的恐懼,但筆者卻發現中國5月的CPI遠低於美國,國內沒有滯漲的風險,反而是需求不足,中國並不會加息反而減息。市場上不少基金,在美國衰退的背景下,反而更樂於投資在中國,加上港股A股都處於低位,基金大戶寧願蝕息,也樂於持有港元,等候投資機會。港元貸款利率上升的幅度,在今年內也是有限。除非美國利息上升似70年代,超過10厘就會為全球經濟帶來災難性影響,香港當然也難倖免!不過,筆者相信這風險太明顯,任何財金高手也不會重蹈覆轍,所以筆者反而認為隨著疫情回穩及通關,利好因素即將浮現,今次樓價稍為回調,實際是上車換樓的置業良機!


世紀21奇豐物業顧問行
主席及行政總裁李峻銘