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2022樓市展望
利息疫情主導

2021年12月24日
作者:李峻銘

轉眼間,2021年又即將完結,由於今年香港及內地的疫情都受控,除個別旅遊相關行業外,經濟大致回復正常。至於本年樓市,基本上是穩定,上升幅度不足5%。

 

最令人意外的反而是成交量大增!計至12月中,全年物業成交金額達到8,651億,預計至年底,將會突破9,000億。這將是一個歷史新高記錄,比1997年樓市最瘋狂的時候,物業成交金額是8,680億還要高,成交宗數也達到近95,000宗,是2012年以來的新高。

 

各類物業中,二手住宅物業成交量上升幅度最高,由去年的46,903宗上升至58,572(計至12月中)年底應超過60,000宗,上升30%,其實自2012年來,二手住宅成交量從來未超過50,000宗。成交金額也超過5,000億,僅次於1997年的5,647億。相信是疫情受控,加上低息持續,林鄭Plan威力在買家發揮功效。但供應方面,也因移民潮的出現而大增,有買有賣樓價上升有限,但卻造出超高成交金額量。

 

展望2022年,移民潮相信仍然持續,但數量可能減少。樓價會否因為受到刺激而上升,就要看看利率的走勢,及新型病毒會否引發新一波的疫情。疫情很難估計,但靠過往經驗筆者相信香港及國內都應該能夠守得住!不過,來年的利率走勢則較難預測。

 

筆者之前文章也討論過美國是萬般不願加息!但疫情在歐美國家一直不受控,供應鏈更發生嚴重問題,令物價一直上升,勞工也因疫情不願上班,令工資也在上升中,在通遠超2%的情況下,2022年美國加息步伐將會加快!美國在2018年的上一次收水過程中,香港受惠於資金充沛,利率只加了0.125%,今次又會如何?

 

這方面更要看未來香港股市的吸引力,IPO市場好的話,美元利息即使稍高港息,資金仍會泊在港元。由於投資港股,實質上是投資國內的大企業,中國企業在反壟斷,私教改革,「共同富裕」及「地產調控」的背景下,2022年上半年經濟展望也有隱憂!但為應付經濟下行風險,中央應為稍為放水,配合穩健的財政政策,預計下半年會好轉!

 

當然,通關也將短期內會實現,對香港樓市也將會是一項強心針。綜合各項因素,估計2022年的住宅樓價上半年也會平穩,下半年有望回升2-5%之間!

 

世紀21奇豐物業顧問行

主席及行政總裁李峻銘

 

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