麥當勞尖沙咀星光行地標舖位，2019年估值10億港元卻無人接盤，如今市值腰斬至4.6億港元重新招標－這戲劇性一幕正是麥當勞香港「清倉」23個自持商舖的縮影。這批黃金地段物業總估值近30億港元，首階段8個舖位將於9月16日截標，引發市場兩極解讀：是外資看空撤退的警鐘，還是資本操作的戰略棋局？

香港零售業持續萎縮，2025年1月至5月零售銷貨額同比下降4.0%，核心商圈空置率飆升，銅鑼灣空置率從5.3%攀升至13.2%，旺角及中環分別達9.5%及8.6%；另一方面租金同步下滑，銅鑼灣舖租環比跌3.6%，尖沙咀則跌3.4%。麥當勞星光行舖位價格腰斬，印證商舖資產深度貶值趨勢，麥當勞此時“賤賣”，被解讀為對香港商業地產復甦信心崩塌也不意外。部分市場聲音將此次出售與2022年麥當勞退出俄羅斯時被迫賤賣資產相提並論，猜測美資企業或因中美關係緊張提前避險。儘管麥當勞強調“餐廳營運不變”，但清空所有自持物業的決絕姿態，仍被部分輿論視為「用腳投票」。

麥當勞本質是「偽裝成快餐店的地產公司」：全球特許經營業務毛利率高達84%，遠超自營餐廳的15.6%，而租金收入占其特許經營收入的38.65%（2024年達100億美元）。此次出售並非撤離香港，而是全球輕資產化的關鍵一步：套現30億港元可加速拓展中國內地市場（目標2028年達萬店），同時保留香港256家門店營運。 

首階段8個舖位均附帶麥當勞長期租約，100%出租率且租金穩定。以星光行舖位為例，月租135.6萬港元，按當前估值測算租金回報率約3.5%，高於香港多數低風險理財產品。仲量聯行直言：回報率超過市場一般水平，吸引家族信託、海外基金等長線投資者爭相詢價。商舖價格大跌反而刺激交易量逆勢上升：2025年上半年香港工廈、商廈及店舖買賣登記量高達2,238宗，同比增25%。對麥當勞而言，趁流動性未枯竭高位變現，比困守貶值資產更符合商業理性。

總結而言，麥當勞賣舖既非單純的危機信號，亦非絕對的抄底良機，而是全球資本在周期波動中的精密重組。其真正啟示在於：9月星光行舖位的成交價，這將成為香港商舖市場的風向儀。若這批帶金租約的核心資產能以接近估值成交，甚至吸引多輪競價，將證明資本仍認可香港黃金地段的長期價值；反之，若流標或大幅折讓，則意味著市場信心尚未觸底。大家不妨密切留意！

世紀21奇豐物業顧問行
主席及行政總裁李峻銘