【 二 手 物 業 自 學 團 】

2020年12月16日
香港人對於「買樓」的熱衷實不用置疑,加上一手單位長期處於供應不足的狀態,二手物業市場更為活躍。由於二手物業市場資訊多變及廣泛,線上線下亦有不同的資訊流通,買家更要學懂更多二手市場的置業知識,自學自保,自能覓得心水單位,安心快樂地建構「安樂窩」。

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以「新婚夫婦的買樓疑問」作玩味故事橋段,由世紀21奇豐物業的資深物業顧問 Eric Ching(左)及 Edith Tang (中)為大家帶出購買二手樓宇的疑問,並由擁有逾廿年專業代理經驗,現為世紀21奇豐物業營業董事 Tony Tam (右)逐一為大家一一剖析購買二手樓的重要事項,如一開始睇樓便要關心的事,如何避免購入凶宅及解構有關高成數按揭等置業疑問。

此外,置業自學團同時邀得同樣經驗豐富的世紀21奇豐物業的助理區域營業董事 Thomas Chang 繼續為大家解構簽訂「臨時買賣合約」、臨時訂金的處理、置業稅項等等,大家亦可藉此全港獨創,由世紀21奇豐物業為客戶提供的 全港獨創的「4+1置業保障」!讓你買得安心又放心!
 




準買家在簽署睇樓紙時,甚麼要注意?

【片段要點】 

•   為保障雙方,參觀物業前要簽「睇樓紙」,記下已參觀之單位,避免付雙重佣金。
•   「睇樓紙」有效期一般不超過3個月。
 

【睇樓紙】的重要性

 
•    睇樓紙是具有法律效力的文件,有效期一般不超過 3 個
•    一般會列明有關參觀的單位、日期以及於成交後所需要支付的佣金。
•    列明代理純粹為準買家所行事,抑或為雙方即包括為準買家及業主行事。
•    簽署睇樓紙後,準買家於睇樓紙列明的時期內,不得經由另一代理甚或直接向該單位業主租或買該單位,否則可能會被原代理追索佣金。

 

找親人幫手「代買或租」?
 

二手物業準買家要注意,只要於睇樓紙列明的時期內,當買家經其他代理買或租入了睇樓紙上列明的單位,或是其配偶、直系親屬、或任何代表買家的代名人、主事人、代理人等不是經原代理買了該單位,該買家都須付上法律責任,向原地產代理繳付佣金。

因此,如準買家找親友代簽睇樓紙,而事後經其他地產代理買入同一單位,理論上是有可能被追討佣金的。



何謂凶宅 如何得悉單位是否凶宅?

【片段要點】 

•   一般人認為,若有非自然死亡事故發生的單位就稱為「凶宅」,但實質仍按個人接受程度而定

•   準買家可透過以下方法,了解單位是否「凶宅」:
1. 銀行估價
2. 土地註冊處查冊 
3. 查核凶宅網
4. 向專業地產代理查詢其凶宅資料庫
5. 向業主、管理處或街坊查詢


•  為提升保障,買家可於臨時買賣合約註明,若單位為「凶宅」,可單方面取消合約

買樓時最重要留意甚麼?

準買家往參觀單位時,最先要考慮單位座向、間隔及景觀等是否合意;目測廚房及洗手間天花等有否明顯的漏水問題;還可留意屋外周邊情況,如是否類近垃圾收集房、電梯位、鄰居有沒有飼養寵物等。


想置業安心又放心?
世紀21奇豐物業設有
「凶宅過濾系統」,規定所有前線員工必須按照公司預設的程序,為客戶系統化搜查凶宅資料,多角度求證,令凶宅一目了然,盡力確保客戶安心購入每個單位。

 




世紀21奇豐物業的助理區域營業董事 Thomas Chang (圖右)繼續與「新婚夫婦」Eric Ching及 Edith Tang(圖左)為大家解構簽訂「臨時買賣合約」、臨時訂金、置業稅項等等,同時我們更會藉此帶出世紀21奇豐物業 全港獨創的「4+1置業保障」,想知更多?大家立即繼續收看以下的置業短片!
 

買家在簽署臨約前有甚麼需要注意?

【片段要點】 

•   簽臨約前必先做查冊,能知悉物業原業主姓名,按揭資料及產權負擔。
•   建議訂金交由律師樓託管(Stake Hold)。
•   購買樓齡較大的物業,有機會於購入物業後需承擔大廈維修費用。


「臨時買賣合約」的重要性

• 「臨時買賣合約」具法律約束力。

•  一般列明買賣雙方擬定的價錢、需支付的訂金及餘款金額、繳付日期、簽署正式買賣合約的時間,以及實質成交日期。

•  列明一切有關的附帶條件,例如單位附設裝修、附送的傢俬及電器等。

•  列明清楚屋苑維修費用由買賣雙方哪一方承擔。

•  買方付予賣方臨時訂金(俗稱「細訂」),金額為樓價的3-5%,並建議交由律師樓托管(Stake Hold)。

•  若於簽署「正式買賣合約」前反悔,悔約方除損失訂金之外,更需支付買賣雙方佣金。

•  若於簽署「正式買賣合約」後,買家不完成交易,除了損失大訂外,也要支付買賣雙方的律師費、以及買賣雙方佣金。同時業主有權將單位重售,若作價相比原本成交價低,業主有權追收差價。

買樓的臨時訂金是否必須交予律師樓托管? 當中會涉及甚麼風險?

【片段要點】 

•   臨時訂金避免直接開票予業主,建議交予樓師樓託管。
•   可透過單位水電煤單據,業主於樓契副本的身份證號碼等核實業主身份。



可以自己做「查冊」嗎?

地產代理一般都會為客人有意購入的單位做「查冊」(Current $10, Historical and Current $25),但買家也可登入土地註冊處內的「綜合註冊資訊系統網上服務」親自購買相關文件,只需輸入物業地址,然後繳付費用(現時每份文件收費為港幣$100元)即可就接收有關資料。

 

臨時訂金若出現「彈票」情況,有何影響?

若買方因戶口內現金不足而出現臨時訂金「彈票」情況,有機會構成取消交易的藉口,即業主有機會追索相關賠償。所以,各位準買家謹記要存放足夠現金於戶口內。


買二手樓會有「冷靜期」嗎?

香港現時並沒有法例規定地產代理必須向買家提供置業冷靜期。唯世紀21奇豐物業推行全港獨創的「3日置業.冷靜期」買家保障,買家在簽訂臨約後可獲三天冷靜期,若買家於三天內決定放棄購入有關物業,世紀21奇豐物業保證不收取任何佣金。希望能讓買家有充足時間作最終決定,多一點關心客戶需要。




 

第五識 申請按揭時有甚麼需要注意的事項?

【片段要點】 

「林鄭Plan」下的銀行按揭安排,一般為樓價6成,其餘2 至 3成由香港按揭保險公司(HKMC)借出。
•   以佣金收入為主的行業,較難做到 8 至 9 成按揭。
•   申請按揭要備稅單、入息證明及銀行戶口紀錄等。

 

【承造按揭】你要識 

•    準買家可於簽定「臨時買賣合約」後,前往銀行承造按揭。

•    承造按揭可由買家自行向銀行查詢又或者透過按揭中介公司協助。

•    按揭中介會比較最優惠的按揭息率以及準業主可承造之最高按揭成數。

•    按揭中介的佣金會由銀行支付。


1.【「H按」與「P按」的分別】

  

 

「P按」

「H按」

參照利率

最優惠利率

銀行同業拆息

計算方式


銀行訂立之百分點(%)

H + 
銀行訂立之百分點(%)

息口波動

較固定

每月波動


什麼是「P按」?

「P」即是「最優惠利率」(Prime Rate)的意思。由銀行自行訂立的貸款利率,在聯繫匯率下,升跌跟隨美國利率走勢。若美國加息或降息會影響銀行上調或下調最優惠利率,從而影響到供款額。不過,最優惠利率過往波動不大,2008 年至 2018年這十年期間都沒有變動,但一般比拆息利率高。
 

什麼是「H按」?

「H」即是「銀行同業拆息」(Hong Kong Interbank Offered Rate)的意思,簡稱 HIBOR。為本地銀行互相借貸時所使用的息率,意即以本地銀行體系資金之多寡影響升跌,當資金充足時,利率會下跌,反之亦然。當銀行貸款予買家時,會於「H」以上加徵一個百分比來賺取客戶利潤。


有其他按揭計劃嗎?

「定息按揭」是比較偏門的一種息口選擇。一般息率較高,而大部份借貸人寧願在特定期內鎖定按揭息率,主要是因為擔心供樓利息突然大幅波動而造成供款壓力。
 

2.【做按揭有什麼優惠?】

•     銀行會贈送家居保險或火險等
•    部份銀行會提供現金回贈,而最高為貸款額的1%
•    提供「按揭存款掛鈎戶口」


3.【什麼是按揭存款掛鈎戶口?】

按揭存款掛鈎戶口又稱按揭儲蓄掛鈎戶口(Mortgage Link),一種是高息的活期存款賬戶(包括申請轉按或加按),貸款人在戶口內的存款,可享在與按揭計劃相同的利率,幫助業主賺取利息,對沖供樓的息利支出,兼保持流動現金。



 

1.【什麼是「壓力測試」】

金管局於2010年8月發出指引,要求銀行實施一項審批按揭條件,而這個條件正是「壓力測試」,為供款入息比率外的一項要求。「壓力測試」目的在於確定申請人每月總債務負擔及供款能力,以防金融市場波動時出現大量斷供樓情況。
 

2.【如何計算「壓力測試」?】

在當前按揭利率下,有關按揭申請的每月供款,不得高於申請人家庭收入的50%。如要通過「壓力測試」,需假設按息由現有水平上升至3厘,按揭供款不可多於申請人家庭收入60%。
 

3.【首置客可免「壓力測試」?】

政府於2022年提出「新按揭保險計劃」,以放寬按揭保險範圍。現時,樓價$1,000萬元以下可做到90%按揭;而樓價$1,200萬元以下的物業最高可做80%按揭。

除此之外,未能通過壓力測試的首置客,只要繳交額外保費,即15%的按揭保險就可以免「加3厘」的壓力測試,即他們只需用供款佔入息50%來計算。假設有人購買600萬元物業,首置九成按揭,首期60萬元,借貸540萬元,利率2.5%,按揭年期30年,月供21,337元,家庭月入仍需要42,674元。

應該選擇「P按」還是「H按」?

「H按」的浮動性較大,息率可在短時間內急升,但亦有機會極低。雖然「P按」較固定,但因為「H按」一般都會有封頂息率,現時大部分「H按」計劃的封頂息率都因為銀行激烈競爭下,而與「P按」息率相若。故此,以現時全球低息環境下,本港銀行維持低企的拆息暫時令「H按」優勢仍大於「P按」。
 

買家向不同貸款機構申請按揭會否影響息率?

為了得到最優惠的息率,買家普遍都會向不同貸款機構申請以作比較。但這種「硬性查詢」會在信貸報告上留低紀錄,意即有機會影響信貸評級,如信貸評級下降就會令息率上升。故建議先了解自己的信貸評級,再向銀行作一般查詢,以獲取優惠息率。


買賣單位時有甚麼稅項需要繳付?

【片段要點】 

•   兩夫婦共同持有一個物業,其中一人想再置業,該人可通過於舊有物業「除名」而避免繳付 15%  印花稅。
•   若採先買後賣方式換樓,可於一年內售出物業,並可退回多繳的 15% 從價印花稅。
•   購入物業後3年內售出單位,需付 10% 至 20% 額外印花稅。

 

【物業印花稅】


1. 從價印花稅率


首置印花稅稅率:

•  「首置人士」購買住宅物業適用
•   稅率較低
•   即第 2 標準稅率,採用舊式累進印花稅制

 

物業價值超過
不超過
首置印花稅稅率(樓價之百分比)
HK$0
HK$2,000,000
HK$100
HK$2,000,000
HK$2,351,760
HK$100+超出HK$2,000,000的款額的10%
HK$2,351,760
HK$3,000,000
1.5%
HK$3,000,000
HK$3,290,320
HK$45,000 + 超出HK$3,000,000款額的10%
HK$3,290,320
HK$4,000,000
2.25%
HK$4,000,000
HK$4,428,570
HK$90,000+超出HK$4,000,000的款額的10%
HK$4,428,570
HK$6,000,000
3%
HK$6,000,000
HK$6,720,000
HK$180,000+超出HK$6,000,000的款額的10%
HK$6,720,000
HK$20,000,000
3.75%
HK$20,000,000
HK$21,739,120
HK$750,000+超出HK$20,000,000的款額的10%
HK$21,739,120
-
4.25%
 非首置印花稅稅率:

•   「非首置人士」購買住宅物業時適用

•   即第 1 標準第 1 部稅率,採用單一稅率

•   稅率為劃一 15%

 

2. 額外印花稅稅率

那些人須繳納額外印花稅?

該交易涉及買賣或轉讓住宅物業。

賣方或轉讓方買入有關物業後,於 36 個月或以內轉售或轉讓。

於下述期內出售或轉讓住宅物業

稅率(樓價之百分比)

6 個月或以內

20%

超過 6 個月至 12 個月或以內

15%

超過 12 個月至36個月或以內

10%



買家於「驗樓」時,有甚麼要留意?

【片段要點】 

•   收樓當日帶備臨約,核對臨約上列明會保留的傢俬及電器。
•   二手物業一般以「現狀」交收,若發現有問題,要即時通知律師以便保留金錢作維修或處理。







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