【 居 屋 自 學 團 】

2020年12月16日
近年香港樓價高企,一般市民就算有能力供樓,對於要拿出一大筆資金作首期也會感到相當吃力。多年來政府因應市况出售不同的公營房屋如居屋、夾屋及綠置居等,到最新五二折出售居屋,降低了上車置業的門檻,令居屋成為不少人的第一個、甚至最重要的物業。

購買居屋的流程及事項﹑所涉及的知識對很多人來說或許是從未接觸。擁有逾30年歷史的世紀21奇豐物業顧問行,成立之初便以主攻「居屋市場」而打響名堂,並於業界取得「居屋王」之美譽,可見一眾物業顧問對「居屋市場」的熟悉程度。為求能與大眾共享買賣居屋的專業知識,「置業自學團」特意請來擁有逾20年專業代理驗,現為世紀21奇豐物業營業董事 Calvin Chong , 助理區域營業董事Ken Lai 以及新晉物業顧問 Sang Lo ,將以一問一答的對答形式,玩味地帶出「買賣居屋」的知識。

各位有意購買居屋的朋友吸收多點知識,就可以做到自學自保啦!


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世紀21奇豐物業營業董事 Calvin Chong (左)、助理區域營業董事 Ken Lai (中)與新晉物業顧問 Sang Lo(右)將以問答形式,為您剖析「居屋」買賣你要知的事項。



居屋的定義及解釋?


居屋全名「居者有其屋計劃」,為政府的資助出售房屋政策之一。由香港房屋委員會(以下簡稱房委會)負責興建新的居屋單位,並制定執行細節。市民可以低於市價的價格,購買由房委會興建或由私人機構參建的居屋。

近年出售的居屋項目大多以市價約七折定價,但折扣率會因應推盤時的實際市况而定。由於居屋單位的售價是在政府資助下,並低於市價出售,故單位一般設有轉譲年期及補地價的限制。

近年本港樓價急升,私樓價格高企,不少市民轉投價格較能負擔的居屋市場。但居屋也因應大市齊升,在2018年中政府調整居屋定價機制,將居屋售價與市價脱鈎,變相降價至五二折,並將2018年原定已截止接受申請的新一批居屋,安排再接受新申請。

1. 信貸評級較差或破產人士可以申請居屋按揭嗎?
可以,但只有部份銀行會接受曾經破產或信貸評級較低的申請人。
2. 年紀較大申請者會有問題嗎?
政府擔保期內業主年紀不是問題,擔保期後,借款年期一般會用75年或80年減業主年齡
3. 居屋可以轉按或加按嗎?
可以,但必須得到房屋處同意並符合以下原因,例如醫療開支 、家庭成員教育開支、殮葬費 ,贍養費開支及面臨財政困難。

 

居屋申請購買流程


整個流程由派發申請表至揀樓需時約8個月,以2020年為例,派發申請表時間為2020年9月10日至10月7日,接受申請時間亦是2020年9月10日至10月7日;抽籤日期預計是2021年1月;揀樓程序預計2021年6月開始(資料出處:www.1823.gov.hk) 申請者要留意日期預備相關文件。



 


 


香港的資助房屋計劃:1976 - 2015 年



 

【片段要點】 

•   居屋由首次售出日期計30年內,若業主斷供由政府包底。
•   購買居屋第二市場單位需注意樓齡及剩餘擔保期(直接影響按揭申請)
•   樓齡超過30年的單位申請按揭時需通過壓力測試
•   居屋擔保期以首次出售日起計算
 
居屋擔保期

- 居屋有房委會作30年擔保(由首次出售起計),期內若果業主斷供,房委會將會向銀行還款。
- 居二擔保期內不需要壓力測試,一般銀行計算入息限額審查以50%為基礎,銀行亦有權進行壓力測試。
- 不論新居屋或二手未補地價居屋,綠表均可承造最高95%按揭;
- 而白表則可承造最高90%按揭,兩者皆毋須投購按揭保險。

 

甚麼情況下需要購買按揭保險(按保)呢? 

- 按保一般指按揭成數超過60%以上的部份,需要向按揭證券公司投購保險,而取得高成數按揭。
- 居屋有房委會作擔保,因此毋須購買按保。
- 銀行實際批出的按揭年期視乎樓齡
- 按揭貸款餘額須低於樓價的60%,才可批出9成或以上成數及足25年還款期。

 

樓齡較高屋苑的按揭安排(如樓齡20年或以上)

- 目前未必能承造九成或以上按揭,按揭成數可能僅獲批六成;
- 除非買家願意縮短還款期至十餘年,否則難以承造90%或95%按揭,意味買家需要大幅增加首期。
- 已過30年擔保期的二手未補價居屋,最多只能造六成按揭,還款期最長25年。

已補地價的居屋按揭安排

-可於自由市場上買賣,按揭安排與一般私人樓宇無分別,若要承造高成數按揭必須購買按保。
 

1. 一手居屋申請者想計算中籤機會?
新一期居屋單位數目 Vs 申請人數 = Hit Rate
補充:若有較急切的住屋需要,而買樓預算又較緊的申請者,可選擇同區二手居屋(綠表)
2. 居屋專家建議買家不用等到抽籤結果,應提早到心儀區份物色二手居屋作為備案,有需要時可以更快下決定,會較易買到心儀而又價錢合理的二手居屋。
 
  


甚麼是居屋折扣率?

 

近年出售的居屋項目大多以市價約七折定價,但折扣率會因應推盤時的實際市况而定。由於居屋單位的售價是在政府資助下,並低於市價出售,故單位一般設有轉讓年期及補地價的限制。

近年本港樓價急升,私樓價格高企,不少市民選擇轉投價格較能負擔的居屋入市。但居屋也因應大市齊升,在2018年中政府調整居屋定價機制,將居屋售價與市場價格脱鈎。因應當時住戶入息中位數,評定負擔能力,再將折扣價降低。




 

【片段要點】

•    一手居屋樓花期較長,並需抽籤,但按揭比較容易。同時,因為交樓質素較一般, 故要預留裝修資金,而一手居屋入伙初時生活配套多未完善。
•   二手居屋是現樓,多數都備有裝修, 準家可節省裝修費。同時, 二手居屋是現樓,備有相當樓齡但同享有較完善的生活配套。
 

【一表睇清】一手與二手居屋的分別

      一手居屋       二手居屋
優點
1) 全新樓
2) 新推出居屋樓價通常比同區二手綠表平
(例如馬鞍山相差約20%)
3) 按揭較易,同時有政府的擔保期
全新綠表: 95%+25年
白表: 90%+25年
優點
1) 現樓,完成交易後即可入住
2) 不用抽籤,較易購入心儀單位
缺點 
1) 樓花居多,不能即時居住
2) 要抽籤,加上申請人數不斷上升,抽中又能揀選合適單位的機會較低。
缺點 
1) 樓價一般會較同區一手居屋高
2) 按揭須注意(因為要計算二手居屋樓齡扣減政府擔保期,故不能做到最高的95%及25年供款年期,在此前提下,購入二手居屋所需的首期及每月供款要求會增多)
 

究竟應該買居屋還是私樓,一直以來是熱門討論題目。有人認為居屋折扣率吸引,屬預算不多的無殼一族的置業首選;有人認為住居屋有一定限制,將來出售前亦要先補地價…… 究竟居屋與私樓,如何選擇?

以同一樓價而言,同區選購私樓單位相對面積會較居屋細,但私樓配套一般會較好,例如備有私人會所,故升值潛力相對會較高,居於私人屋苑的自身感覺會較好。

那邊廂,居屋單位的實用率普遍較高,即實用呎價亦會較平,管理費一般會較私人屋苑為低,準買家宜按自身需要作出選擇。
 

 

【片段要點】 

•   補地價金額按買入時折扣率而定,以現時樓價乘以折扣率就可得悉所需之補價
•   可以銀行估價或同類單位最近成交價等作參考
•   建議趁樓價處較低水平時申請補地價,估值以房署指定測量師行進行
•   除出售物業,出租物業前亦需先補地價,否則會違反相關條例
 


例子:單位補價(前)售價$600萬、估計補價金額$200萬、最終補地價金額$220萬
 
  合約價格 實際價格 結果
由賣家補地價 估計補地價 + 補地價前售價:
$200萬 + $600萬
= $800萬
最終補地價金額 + 補地價前售價:
$220萬 + $600萬
= $820萬
因估計與實際補地價存在差額,故買家最終少收$20萬。
由買家補地價 補地價前售價:
= $600萬
*但合約須註明補價由買家負責
最終補地價金額 + 補地價前售價:
$220萬 + $600萬
= $820萬
由於買家原本估計補地價金額只需$200萬,但最終卻要補價$220萬。
1. 補地價後可否不賣樓?
可以。補地價後不需急於賣樓,而該單位就被視為一般私人住宅,可隨時在公開市場出售、放租或以其他方式轉讓單位。
2. 補地價可否以按揭支付?
可以。情況就如把物業加按一般,需要通過壓力測試,亦可以申請按揭保險,最長還款年期為25年,但以按揭形式補地價,必須經律師樓進行。

 
 



 【片段要點】 

•   首兩年只能以買入價售予綠表資格人士
•   滿兩年至第五年之間,可以自由定價但只能售予符合居屋第二市場資格人士
•   另一做法是於滿首兩年後,向房屋署申請回購, 在房署拒絕回購後,可補地價於自由市場出售
•  滿五年就可以於補地價後在自由市場售予任何人
•   2019年後出售的新居屋,禁售期為10年
 
若想出售居屋:

先要過了5年轉讓限制期,否則要先向房委會提出回售申請,房委會拒絕回購申請後,業主才可以繳付補價,並在自由市場出售。

若轉讓限制期已滿:

業主可直接填妥補價申請書,申請繳付補價。遞交申請書時,須以支票或到銀行繳交6,230元的手續費。(資料修訂日期:2020年12月) 。

居屋第二市場:

另外,居屋業主亦可毋須補地價,在居屋第二市場,以自行議價方式轉售予,持有由房委會批出購買資格證明書的買家。
 

2007年起至2017

出售的居屋

2018年出售的新居屋

2019年出售的新居屋

購入單位後
首兩年

/

只能以購入價,轉售予居二申請者。

只能以不高於購入價,轉售予居二申請者。

第三年至
第五年

業主必須在房委會接納其補價申請後(即業主提出申請將單位回售予房委會並在房委會拒絕該回售申請後),方可訂立其單位的買賣協議補地價出售(包括臨時協議) 。

同時,單位可於無補價的情況下自由定價,但必須出售予居二申請者。

業主必須在房委會接納其補價申請後(即業主提出申請將單位回售予房委會並在房委會拒絕該回售申請後),方可訂立其單位的買賣協議補地價出售(包括臨時協議) 。

同時,單位可於無補價的情況下自由定價,但必須出售予居二申請者。

可自由定價,但只能於居二市場買賣。此時仍不接受補地價程序。

第五年至
第十年

第五年起,業主可先簽訂買賣合約才補地價,但必須於合約上列明「房屋署署長所評定的補價,要在完成該單位轉讓契據的簽訂手續前及在該協議的日期起計28天 (或房屋署署長指定的期限) 內繳付。」

第五年起,業主可先簽訂買賣合約才補地價,但必須於合約上列明「房屋署署長所評定的補價,要在完成該單位轉讓契據的簽訂手續前及在該協議的日期起計28天 (或房屋署署長指定的期限) 內繳付。」

可自由定價,但只能於居二市場買賣。此時仍不接受補地價程序。(需滿十年才可補地價進行自由買賣)

 
 

【片段要點】 

•   業主於居屋第二市場出售物業,不需補地價;如果於自由市場出售,就必需先補地價。
•   因為不需補地價,業主於居屋第二市場出售物業,尤其是樓齡較新的居屋屋苑, 業主有機會獲取更好回報。




 


(1)居屋自由市場 


1.    在轉讓限制期第三至五年內的業主可否在申請補價前訂立單位的買賣協議? 
答 : 不可以。
業主必須在房委會接納其補價申請後(即業主提出申請將單位回售予房委會並在房委會拒絕該回售申請後),方可訂立其單位的買賣協議補地價出售(包括臨時協議)。 

2.    居住其居屋滿五年的業主,可否在申請補價前訂立單位的「自由市場買賣協議」? 
答 : 根據房屋條例,業主面完成補地價後才可於自由市場出售單位,但業主可先簽訂買賣合約並於完成交易日當天才補地價,但必須於合約上列明「房屋署署長所評定的補價,要在完成該單位轉讓契據的簽訂手續前及在該協議的日期起計28天 (或房屋署署長指定的期限) 內繳付。」之重要條款。

3.    評估補價通知書有效期多久?可否續期?
答 : 評估補價通知書有效期為兩個月,不可續期,逾期需重新再申請評估。

4.    買賣雙方議定售價是否代表評估價?若果不相同時,可否向買方追加或向業主討回?
答 : 買賣雙方議定售價並不等同評估價,評估價需由房署或其委聘之測量師行評定。若果不相同時,不可向買方追加或向業主討回 ! 除非於簽約前,雙方對於所需評定之地價,已有協定所需負責的金額。

5.    若不同意評估市值,可否反對或上訴?買賣應否繼續? 
答 : 若不同意評估市值,可以提出反對或上訴。
若買賣選擇不繼續,需要面對未能履行合約之責任,作出賠償。所以一般業主都會一方面繼續完成交易,另一方面反對及上訴,若反對後重新評估之地價較之前低,房委會退回多收之差額。反之若較之前高,業主亦可能要再額外再補差額。
 

(2)居屋第二市場 


1.    買方「購買資格證明書」有效期12個月是指要完成交易或是簽署臨約計算?
答 : 「購買資格證明書」有效期12個月內之到期日或之前簽署臨約。


2.    可否超過一位成員擁有居屋買方?人數有否限制有否 ?
 答 : 居二市場須由申請者成為單位的業主,另可加入與名列申請表上的一名
成年家庭成員,以「聯權共有」方式(俗稱「長命契」)共同擁有業權。    


3.    買方在簽署樓契後多久需交還公屋?
答 : 買方在簽署樓契後60天內須交還公屋。如未能如期遷出,需得到房署批准並以三倍或市值租金,延期租住最多30天。

4.    提名信最少需要多少工作天完成?
答 : 申請提名信最少需要5個工作天。

5.    同一居屋屋苑會否出現不同折扣率 ?
答 : 會,折扣率會視乎居屋出售期數或年期,同一屋苑可以於不同年期以不同折扣率出售。另外單位重售等,亦有機會出現不同折扣。 
 

 

(1)居屋有沒有保養期?


一般新出售居屋,會有兩個保養期
1. 提供由個別單位轉讓契據日期起計一年的欠妥之處的保養責任期。
2. 為居屋單位提供由樓宇落成日起計的10年樓宇結構安全保證。
 

(2)白居二申請資格

 
 
  • 申請者可以為一人申請者或家庭申請者。
  • 申請者須在申請截止日已年滿18歲及必須成為所購買單位的業主。
  • 申請者須在香港居住滿七年。
  • 由申請截止日期之前的24個月,直至簽訂臨時買賣合約當日,申請者及其名列申請表上的家庭成員不得擁有或與他人共同擁有任何香港住宅樓宇。
  • 申請者及所有家庭成員均無接受任何房屋資助。
 

(3)白居二入息及資產限制


白表申請人士必須符合入息和資產限額,而這個數字每年都有機會因應市場狀況而調整。
•    單身人士 – 月入限額$33,000 ; 資產最多$85萬           
•    2 人或以上家庭 – 月入限額$66,000 ; 資產最多$170萬    

(上述資料根據2020年修訂。)






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