【村屋自學團】村屋注意事項

2022年09月22日
村屋注意事項 – 2022終極全集版

不少置業者都喜歡買村屋,主要原因是大部分的村屋都是位於郊區,遠離煩囂鬧市,可以感受大自然的恬靜、呼吸清新的空氣;村屋間隔四正、實用率高、周圍建屋密度低,以及可以飼養寵物等等。

購買村屋所涉及的知識與一般住宅物業有所不同,置業自學團邀得紮根西貢逾20載,專責西貢豪宅及村屋專家,現為世紀21奇豐物業西貢區營業董事 Frankie Liu 與新晉物業顧問 Sang Lo 以一問一答的形式,帶出買賣村屋的專業知識。各位客戶增多點知識,就可以做到自學自保啦。


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世紀21奇豐物業西貢區營業董事 Frankie Liu (左)與新晉物業顧問 Sang Lo(右)與你剖析購買村屋的一眾學問。  





【片段要點】

村屋劃分多少類型?

丁屋 ,村屋 點樣分

• 「已補地價 」的村屋才可合法出售。
•   村屋分為「老屋」及「丁屋」:前者為1905至1972年間建成,後者見下文詳解。 
•   丁屋:指新界原居民的男丁,凡滿18歲即有資格申請土地所起的房屋,其有轉售限制。另外,丁屋又劃分為「私人地」或「官地」。
•   丁屋的轉售限制:「私人地」丁屋,滿意紙發出5年後不用補地價,即可轉售。「官地」丁屋,任何時候出售均須補地價。
•   如何查詢該丁屋是否已補地價呢?需向業主查詢並要求出示「已補地價」信及收據。
 
村屋種類繁多,各有不同業權、轉售及用途限制。大家購買前必須了解清楚所購買的物業是甚麼類型,以免誤墮法網。以下圖表睇清村屋類型:
 

種類

特點

轉售限制/補地價

「老屋」或「舊屋地」

一般指1905至1972年間由「舊屋地」及「舊批地」興建的「村屋」,政府批出的集體租契,樓齡高企,只須向民政事務署申請同意書便可以。如果屋主希望重建,需要得到地政總署發出重建批准書。

不用補地價

新界原居民興建丁屋

「丁屋」一般指1972年根據「新界」小型屋宇,以「新批地」和「建屋牌照」而興建。有特定規格:最多興建三層高;總高度不可多於27呎;每層面積劃700呎大;建深度不多於一米露台。

「私人地」的「丁屋」落成後5年內出售也需要補地價,補地價會按年遞減。

「官地」的「丁屋」任何時間內出售也須補地價。

「祖堂地」

由祖先所擁有,之後再由祖先的後人所繼承;由一個族群的人擁有,多作拜祭祖先的用地。

必須集齊所有司理簽署才可以出售,及取得民政事務專
員代民政事務局局長發出的同意書。



 

【片段要點】

村屋花園有多少細節須留意?

•   村屋花園分為「私人地」(俗稱「入契地」)和官地。官地再劃分為租用或佔用。
•   以 DD Lot Demarcation District圖分清該花園屬於「私人地」或「官地」。
•   某些花園是混合用途,即一部份為入契地、一部份是官地。
•   凡屬官地之花園,租約上均會顯示租金與租期,乃短期租約。
•  
如花園屬官地,新村屋買家須重新申請花園租約。同時要留意土地用途。一般而言,種植花草、作私人燒烤玩樂都沒有大問題。  

 
一般村屋的地下單位都會連花園。要分清楚花園屬於「私人地」,俗稱「入契地」、或是「官地」,是向政府租用?還是佔用?大家如有疑問,可向地政署購入DD Lot(Demarcation District)圖,或向業主索取租約,以查閱或分辨花園的屬性及可准准許的用途。

「官地」一般屬於短期租約,每半年續約一次,每3個月付一次租金。


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【片段要點】

•   「通道權」分為:「行車權」或「行人權」。
•   大家可透過DD Lot 圖、土地註冊處查冊,以及大廈公契,以區分該通道屬於政府,還是私人擁有。 
•   「通道權」有分為永久性;或時期限制,如十年、二十年;又或收費的。
•   如你希望釋放別人的「私人地」的「行車權」,其中一個方案是向政府將原先的私人地轉為官路,但政府需劃分其他土地補償業主。

 
「通道權」分「行車權」或者「行人權」,透過 DD Lot(Demarcation District)圖去區分通道屬政府擁有或私人擁有。同時可以留意道路附近有沒有政府街燈,每一燈柱上也有燈柱編號,可以在政府的「地理資訊地圖」https://www.map.gov.hk 中「搜尋」。

如果屬屋苑式村屋,可以查閱大廈公契 DMC(Deeds of Mutual Covenant),另外也要留意「通道權」(Right of Way)批出的時限屬永久或是有時期的。

 

DD Lot 圖解說:

1. 私人入契花園
2.有租用登記的官地花園
3. 佔用了的官地花園




【片段要點】

•   大銀行如中國銀行、富邦銀行,均會接受村屋按揭

•   按揭成數會較嚴謹,一般是六成。連同按揭保險,借貸最高成半。
•   按揭利息方面,較一般住宅樓宇高約0.5厘。估價亦較一般住宅樓宇更保守。個別銀行可能會收取較高利息。 
•   假如複式物業,樓梯於單位內,銀行會視為單一物業;如樓梯於單位外,銀行則視其為分層物業。

•   稅務方面,分層式村屋被視為分層的單一物業買賣。而複式或全幢三層村屋, 稅務局會按單位賣出前的建築圖去核實其是否為複式物業。
•   如物業為複式物業,第一層為標準稅率;第二層為15%稅率。
•   如被視為三層物業,第一層為標準稅率;第二、三層為15%稅率。
 
村屋樓價一般比私人樓宇便宜,吸引不少捧場客。但大部分的村屋由個別業主自行興建,質素參差不齊,準買家購入前必需留意其樓宇結構、路權、水電系統、污水系統等設施,避免在日後申請村屋按揭時被拒。
 

以下是村屋按揭資料:

 

按揭成數及息率:
60%。較一般住宅樓高約0.5厘,估價亦會係趨向保守。

 

按揭年期:
25年,村屋樓齡加還款期總和最長55年。

 

按揭保險:
部份也可以有按揭保險,$800萬以下也可以85%

 

按揭成數:
若然一個買家同時購買三層分層的村屋(分契),按揭就會視為三項按揭計算,按揭成數就有所影響。



【片段要點】

•   村屋與市區屋苑的居住環境有很大分別,買家要首先了解自己對居住環境的要求。

•   交通方面,主要是自駕。
•   村屋空間方面,村屋面積700呎,基本上,除樓梯以外都是實用面積,
•   可留意贈送面積:如花園、天台或露台。
•   揀選村屋小要點:地下單位連大花園,價值又會較連天台層單位高;而連天台又會較只有露台的中層單位高。
•   海景景觀、入契大花園、私隱度及裝修均可以提高物業之投資價值。

 



 


不少人均喜歡村屋,有人因為村屋位於郊區空氣清新,亦有人喜歡自由飼養貓狗,更有人喜歡居住空間大。當然租金便宜亦是優點,但當中需要注意事項,大家又知道多少呢?
 

天氣報告
由於居住環境貼近大自然,天氣的變化對於住客的起居飲食有着非常大的相互關係。

 

交通App
除了自駕人士外,公眾交通也非常重要。有一個資料齊全的交通App,方便準時乘搭相關的公共交通工具。

 

手機及寬頻網絡
寬頻上網已經是生活不可或缺的範疇,所以必須要了解該區的寬頻網絡供應商的覆蓋。

 

食水供應
大部份的食水是由水務署提供的,間中也有些是使用井水的所以要留意。

 

化糞池及垃圾
部份村屋業主需定時找吸糞車來吸糞,垃圾收集站的位置也非常重要。

 

太陽能發電
2018可再生能源上網電費計劃,自2018年10月1日(中電)/ 2019年1月1日(港燈)起,太陽能發電擁有人可以每度電港幣3至5元(視乎發電規模) 出售生產之電力予兩電,此價格比現時之每度電收費港幣1至1.5元高出很多。此計劃為期15年直至2033年,鎖定太陽能發電系統投資回本期為7年,這樣擁有人就可穩定賺取另外8年的高價電費(年回報率約14%),及後繼續賺取正常電費。

 

大件傢俬的搬運
村屋無升降機,所以一定要用樓梯搬出搬入。住中層或者三樓,大型傢俬例如梳化、雪櫃、衣櫃、洗衣機、雪櫃等都需要於露台吊高,再放入家內。所以在搬屋前,一定須與搬運公司商量好搬大型傢俬的額外收費。

 





在簽訂鄉村屋宇的買賣合約前,買方本人或其律師應要求賣方提交所有有關文件,以備查閱。買方或其律師並應到有關的新界土地註冊處進行查冊。
 

買方應清楚知道以下事項:

○  (a) 自己是與合法的業權擁有人進行交易;
 

○  (b) 租契、新批約或建築牌照是否載有任何條款,限制該鄉村屋宇的出售。如有的話,這些限制條款是否仍然適用,或已向政府補付地價後獲刪除;

○  (c) 倘賣方為「祖」或「堂」,該「祖」或「堂」已取得民政事務專員代民政事務局局長發出的「同意書」,且該文件仍然有效,以及同意書內的條款(如有的話)已被遵守;

○  (d) 政府是否發出過會影響該鄉村屋宇的租契、新批約或建築牌照的條款修訂;

○  (e) 該項發展或重建是否按租契、新批約或建築牌照的條款完成,若否,則違約情況是否已透過修訂條款、豁免書或不反對通知書予以糾正,如違約情況只屬輕微差異,則有關情況是否為地政專員容忍;

○  (f) 賣方是否已取得所需的全部批准,以動工興建或重建該鄉村屋宇;

○  (g) 如該鄉村屋宇免受《建築物條例》規管,其尺寸是否符合訂明的標準,若否,其建築圖則是否已獲批准;

○  (h) 如該鄉村屋宇(如免受《建築物條例》規管) 在一九八七年十月十六日或之後才興建,是否已取得各項豁免證明書;

○  (i) 該鄉村屋宇在建成或重建後,是否已獲簽發不反對入夥通知書、容忍通知書或完成規定事項證明書。

 

參考資料來源:





 
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