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樓價首季拉鋸
成交大升 有望向好

2021年04月08日
作者:李峻銘


2021 年首季剛過去,反映住宅樓價的城市領先指數報 180.33 點,比去年底的 176.22 點,上升 2.3%,上升幅度並不明顯!但成交的宗數卻大幅上升!2021 年首季一手住宅成交 3,669 宗,比去年同期的 2,262 宗上升 62%。而二手住宅成交宗數為 14,923 宗,比去年同期的 8,537 宗,上升了 74.8%。由於成交量大升,也帶動佣金的上升,中原地產及筆者公司所獲的首季佣金,也同時破了歷史新高!

 

 過去兩年,香港的樓價都是窄幅上落,在 170 至 180 點之間運行。今季上升至 180.33 點,已經算是一個突破。這種形勢與全球放水,及各國大城市樓價都大幅上升的背景下,香港住宅樓價無疑是太弱勢!也令不少人懷疑香港住宅樓價是否已經見頂?

 

最近筆者也留意到網上有一篇《七大冧市因素》的貼文!七大因素包括:一,人口減少;二,信心危機;三,港人大量外移;四,內地買樓客源大減;五,貨幣供應;六,住宅供應大增;七,承受力已達極限。

 

文中提及的一些因素,無疑是真實的寫照,也反映香港樓市的困境,但大部份因素都只有短暫的影響,並不具長遠的影響力。例如:死亡人口 4.98 萬,比出生人口的 4.31 萬,死亡人口比出生人口多出 6,700 人。但香港從來都是移民城市,自然人口減少已經存在很久。另一個因素,結婚人數大跌 36 %,相信只是疫情關係,令結婚人數短暫受影響而已。一旦通關,數字就會回復正常。

 

筆者留意到移民外地人數增加,才是令樓價表現欠佳的重要影響因素!根據筆者觀察,今次移民以 BNO 去英國為主流,尤其是 30 至 40 歲的年輕人。他們一腔熱誠,未有充足預備便去闖一下世界。但現實是殘酷,香港華人在英國的發展機會有限,隨著現實生活細節越來越多報導,筆者大膽預計,移民去英國的人數只會越來越少。五年後,更加不少會回流香港,對香港樓市的衝擊只是短暫的。

 

相反,根據一國際測量師行的報告指出,截至 2021 年 3 月 24 日,香港一手住宅 1,000 萬以下的有 2,141 宗,比去年上升 17.3 %。而 1,000 至 2,000 萬有 1,917宗,比去年同期上升 2.7 倍。而 2,000 萬以上的有 347 宗,比去年同期上升 1.1 倍。

 

由於「林鄭 Plan」只惠及 1,000 萬以下的物業,1,000 萬以上的一向成交困難。而今季成交卻異軍突起,反映富有階層在國安法及選舉制度下仍然對香港樓市投下信心一票!

 

他們的動態及取向,令筆者相信今年的住宅樓市會越來越好,上升 10% 應該是一個合理的估計。 

 

 

世紀21奇豐物業顧問行

主席及行政總裁李峻銘

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