牌照號碼: C-002313

首期降低 換樓市場再起動

2019年11月06日
作者:李峻銘

政府放寬按揭保險受保範圍,令 600 至 1,000 萬元的物業率先直接受惠。沙田第一城傳統只有 300 呎實用面積的細單位,也刷出 636 萬元的歷史新高。呎價超過 2 萬元,可見樓市反應之快。
過去周末,不少業主即時反價或封盤,也令周末周日的二手成交減少了。市場上也有分析員預言樓市已經見底。
樓市轉活是不爭的事實,但除了直接受惠的上車盤、首置買家之外,下一波受惠的將會是呎價便宜的換樓之選。又再舉第一城為例,細單位大多數是一房,呎價最高超過 2 萬元,平均也要 18,000 元左右。相反,第一城的三房大單位,在 10 月成交了兩套,實用面積分別是 800 呎及 853 呎,成交價都是 1,000 萬。呎價分別只是 11,723 元及 12,195 元。
以往換大單位的資金要求很高,購買一千萬元的物業,單單首期便需要 500 萬元,賣出細單位套現的資金也許未能足夠支付換樓首期。但當子女長大後,細單位地方太細,不足夠應用便唯有用 40 萬首期,用子女名義買入多一個 400 萬元的納米單位。一個家庭佔用兩個細單位,令市場嚴重扭曲。也形成第一城細單位呎價超過 2 萬元;而大單位則嚴重落後的市場形勢。
今天當按揭保險放寬後,一個家庭有子女長大,需要大單位,也可以通過換樓、賣出細單位、換入大單位。同樣 1,000 萬元的物業,首期只需 200 萬元,首期大減,固然輕鬆很多。賣出呎價貴的細單位;買入呎價平的大單位,更加是精明投資之道。
因此,換樓鏈將會重新啓動,尤其是新界區,呎價便宜的三房單位,將會成為搶手貨。相反,新界區的納米樓,將會是重災區。以往全靠總價細,才能支持不便宜的呎價。當買家消失了,唯有減價促銷,早賣早著。

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