牌照號碼: C-002313

全面放寬樓按 樓市健康發展

2019年01月10日
作者:李峻銘

本周樓市熱門話題,當然離不開財爺陳茂波稱在合適的時機,考慮放寬樓宇按揭成數。其實自2009年開始,政府為了壓抑樓價先後推出了十多次「辣招」,當中有些是有效的、有些是無效的、甚至有部份是有反效果的。在樓價月月升值的情況下,這類政府政策一向是推出容易,退出困難。
現今樓價正在下調,平均幅度在2018年第四季已有近10%,估計2019年中國經濟下調的背景下,加上中美貿易戰,英國脫歐危機的陰影,正給予香港政府一個良機去檢討及調整一下「辣招」。當今「辣招」可分兩大類:其中一類是需求管理措施,透過額外印花稅、買家稅花稅,雙倍印花稅等等稅項,去壓抑投資及打擊投機。另外一類是收緊按揭成數及壓力測試條件。前一類只針對擁有物業者;後一類則影響全體買家,不論是否擁有物業。
筆者建議第一項要檢討是壓力測試,雖然美國聯儲局多次加息,香港銀行都仍然水浸,只追隨了1/8厘的加幅。而美國未來的加息幅度也有限,壓力測試的制度,實在有檢討的必要。另外,按揭成數也由七成降至六成,1,000萬元以上的物業更只有5成,大大提高了換樓人士的首期數目,上車盤還可以利用按揭保險去應付首期。不少換樓人士就只能望樓輕嘆。換樓失敗,本身的細單位自然不賣,反而利用換樓資金去協助子女上車,加大了「上車貨」的需求,一來一回,上車盤價格自然飛升。再者換樓鏈破壞,形成二手市場冰封,成交量大幅下跌,買家唯有選擇一手樓。發展商藉著可以提供高成數按揭,成功搶奪了二手市場買家。發展商在定價上,不再受二手市場價格所制約,就可以更加進取,劏房戶也應運而生。
筆者建議回復樓按至最高樓價七成,恢復市場正常運作,一旦二手換樓市場復甦,二手上車盤供應便會增加,對壓抑上車盤的價格有幫助。筆者強調並不是「撤辣」,而是調整。目的是讓「辣招」發揮更佳的效果之餘,也盡量減少「辣招」的後遺症,讓樓市更健康地發展。

世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘

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