按香港現時的住宅物業比例，90%以上都是中小型單位，面積集中在1,000方呎以下，但隨著過去幾十年經濟增長，市民對換樓的實際需求已很大。綜觀現時的換樓市場，1,000萬元以上的單位，在市區只可買到約700方呎，而郊區則可有1,300方呎左右的單位，這些都是換樓主要集中的單位，但是樓價達1,000萬元，金管局則規定銀行最多也只可為買家安排最高5成的按揭，即買家要先自備有5成首期，但由於涉及資金龐大，很多業主都需要先售出自己舊有物業套現以作支付首期。
其實，換樓買家本可以售出現居物業套現作首期部份，不過在市況好時，市場經常出現賣樓容易買樓難的情況，故大多買家都會選擇先買後賣，以免售出原居物業後，買不回合心意的單位，那時便會無家可歸。若買賣同時進行，換樓客亦會傾向新居成交比舊物業為早，以方便為新居先作裝修及安頓好，才成交舊物業，故此換樓客實有需要利用舊居加按向銀行借款作首期，先讓新單位成交再出售舊有物業，這是極為合理的事。
然而，根據防止洗黑錢條例，銀行或律師樓有責任去核實買樓客人的資金來源，以防止出現洗黑錢的情況。最近，一位任職銀行的朋友向筆者透露，金管局亦非常重視換樓客人必須有足夠首期，若客人申報的首期來源是利用舊居加按借回來的，就要進一步查核，甚至要進一步降低按揭成數。
事實上，金管局可能會認為這做法存在風險，因為買家實際上是同時持有兩個單位，如果市況逆轉，舊有物業售不出，未能把首期借款還給銀行，那換樓買家就要面對沉重的還款負擔，更可能未必有如此經濟能力支付還款。
但反過來，若買家先售出現居單位，簽了約後便立即買新樓，雖可避免同時持有兩個單位的風險，但銀行又會基於舊有單位已簽約賣樓，在法律上權益先後的問題，又不會視舊有樓宇作為抵押品向買家借款。
筆者認為，換樓買家可謂左右難行，換樓客一定要小心財政安排，金管局不斷收緊按揭條件，無疑令買家越來越難換樓，對香港市民是禍是福，難說矣！
李峻銘 – 主席及行政總裁
世紀21奇豐物業顧問行