牌照號碼: C-002313

中央嚴打壟斷
港樓會否受累(續)

2021年09月30日
作者:李峻銘
上周談這議題時,受字數所限,未能詳細解釋筆者觀點!唯有今周再續談!

由於三大發展商都擁有不少農地,可能涉及「壟斷」性質!農地被要求多建屋是合情合理的推斷!有讀者並不認同筆者上周每年8萬5伙的估計。根據市場上測量師估計,若全部私人農地被利用,以一半建屋,另一半興建附屬配套,並用五倍地積比興建的話,可以有接近60萬住宅單位,超過46個太古城,很震撼的數字,好像可以立即解決居住問題!

事實上,要多久時間才能完成涉及的農地,是問題的關鍵!5年的話,每年有12萬,10年完成,每年就變成6萬,20年的話,每年就只有3萬!相差何其遠!

要將農地變成可建五倍的住宅地,很多配套設施需要興建,道路、水、電、煤通通不可或缺!最要命的一定是交通!大型發展區不能單靠巴士、小巴等,必須有類似地鐵的大型運輸工具!以古洞站為例,只在原有鐵路上建一個站,估計在2027年才建好,整條北環線需至2034年才完成,洪水橋站完成也要2030年,這些已經研究多年,比較成熟相信是最早可以提供的新地鐵服務。其他地區的農地一但涉及交通問題,需要多久才能解決,往往是無法估計!要充份發展農地並不單是業主或發展商願意做便可以,政府跟港鐵如何配合,也是關建之一!

另外,也有讀者認為,即使每年新增供應足8萬5,在董建華年代也曾令樓價大跌。筆者一向認為亞洲金融風暴才是97年跌市的原兇!大家試想下,當每年有8萬5的7成(即是約6萬個)公營房屋供應,但需要求又如何?在排隊上公屋的家庭有超過15萬,單身申請又有10萬,每次居屋申請也近20萬個,這些都是積累的需求,每年又有幾萬對新人結婚,萬多個外地學生畢業,幾萬個單程証到港,八萬五供應仍然遠遠追不上需求!

再者,這樣低收入人士,尤其是居住在籠屋及劏房的人士,根本沒有買私人單位的財力,他們遷往公屋,根本對私人買賣市場沒有影響。居屋買家有部份與私人市場重疊,所以面積細小的納米樓的前景,便不算樂觀!
筆者也估計原先作籠屋及劏屋的單位回報下跌,也促使這類單位還原作普通住宅,這些大多都位於市區的單幢屋,這些屋樓價有機會出現下跌!

相反,絕大部份的私人住宅,下跌的風險有限!

世紀21奇豐物業顧問行
主席及行政總裁李峻銘

 
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