2014-01-02
轉眼間又踏入2014年，首先在此恭賀各位讀者新年進步，身體健康。上文回顧2013年整體樓市的變化，但其實2013年對於香港物業市場，可以說是非常特別的一年，可以講的事情很多。
其中首項當然是「一手銷售監管局」正式成立及運作。一向以來，一手樓宇的銷售被評為透明度不足，黑箱作業。銷售過程往往通宵達旦，令買家無法冷靜分析；地產代理在街上強行拉客，作出錯誤
2014樓市展望
2013-12-19
轉眼間，2013年又即將過去，2014年快將來臨，當然又是回顧過去，展望將來的合適時間。在2012年底，筆者列出了2013年樓市的樂觀與風險因素，並估計2013年樓價會有15%的升幅。
雖然大部份的估計都與事實接近，但樓價實際升幅在10%以下，比估計中要低，而主要原因是低估了政府的干預措施的效果。雖然筆者也估計政府會推出辣招，以應付樓價急升，但DS
辣招錯租金管制更錯 萬萬不能一錯再錯
2013-12-12
政府為了壓抑樓價而落重藥，推出3D辣招，短期效果雖能令樓市升幅放緩，交投大減，但因此帶來的長期後遺症亦漸漸出現，租金上升，「劏房」數量越來越多，面積卻越來越細，就是其中最迫切的問題。
由於DSD只有半年的過渡期，令不少原先居於中小型單位的業主，放棄換樓的念頭，變相令可供出租或出售的單位減少。此外，稅項增加令買樓收租客的成本大增，投資客亦因而減少，也
一手急放貨 二手續受壓
2013-12-05
上周末、周日，兩個位於灣仔市區的囍滙，以及東涌新市鎮的昇薈新盤分別開售，成交超過500伙，令成交量創出兩年多的新高。根據前線同事的匯報，囍滙的中籤人士出席率非常高，購買意欲很強，籌號不到400號，已經將全數220個單位沽清；昇薈也有類似情況，一及兩房很受歡迎，只餘下三、四房單位待售。
雖然如此熱賣，發展商並沒有一如以往加價，囍滙也只是輕微加價2%，
聚財散財皆有道 造福社群意義高
2013-11-28
恒基老闆四叔捐地計劃醞釀一年終於有結果，報章指出四叔將會捐出藍地一幅10萬平方呎土地予博愛醫院，用以興建護老院，提供二千多個床位。雖然與早前捐地予政府興建上車盤，協助年青人上車的意願並不相同，但畢竟對社會弱勢社群大有禆益，值得推崇。
報導也指出，四叔也積極在研究如何捐地予房協，解決上車盤的供應問題，協助年輕人上車。相對於直接捐地予政府，反而捐地予慈
樓價打折扣 國內客受落
2013-11-21
自從天壐推售，在樓價上大打折扣作為稅務優惠，被視為針對「辣招」的良方後，不少發展商都沿用此方案，積極推售旗下樓盤，而且大部份都錄得理想的銷售成績。
當然，發展商樓價打折，意味減價一定會有助銷情，尤其是新盤頭一批單位，在打折後的淨價往往貼近、甚至低於二手市價。不過，隨著銷情理想，發展商也會不斷加價或者減少優惠折扣，奇怪是買家依然踴躍購買，第一批
發展商開盤搶客 二手樓價加速調整
2013-11-14
近期市場焦點均集中各區的一手盤，如已開售的天壐、The Austin、浪澄灣、觀月及維峯等，另即將應市的有房協樂融軒、新地的瓏門二期、南豐的昇薈及由信和與市建局合作發展的囍匯等，可謂百花齊放，遍佈各區，而不論銀碼大小，發展商均以減價作招來。而一些貨尾盤如昇栢山、御豪門及溱柏等，亦即將加推優惠及加佣金以搶客，誓要吸盡市場購買力。
上半年市場未有
開放代理權 房協創先河
2013-11-07
房屋協會上星期破天荒地在各大報章刊登通知，要求有興趣推售房協在筲箕灣新盤的持牌地產代理，向房協提交資料作出申請，而且申請的門檻很低，代理公司只需要有超過一年的營運時間，加上兩名的持牌代理，皆有資格入表申請。
雖然未知道最後成功入選的代理數目，但最少讓大部份持牌公司經過一個準則，自由選擇參與，不要讓少部份代理壟斷一手市場的代理權。開放代理權不但對中小
排隊好定抽籤好?
2013-10-31
最近發展商紛紛推出不同的樓盤，一手市場非常熱閙，其中一個樓盤已屬現樓差不多達十年，也罕有地推出單位應市。不過，其推售安排卻引起廣泛關注，原先最初的安排是先到先得，表面上這也是一個公平的辦法，不少貨尾盤也使用此法，在反應不太熱烈的情況下，問題不大，即使同一單位出現超過一枱買家，也會即場抽籤決定。
但是，這個樓盤已經很久沒有推出市場，在市場累積了一定的
代發展商受壓還擊 一手樓換二手客
2013-10-24
香港政府的「加辣」招數即實施DSD及SSD加強版，在今周便已實施一周年。
回顧過去一年，成交量大幅減一半以上，樓價升幅在最近六個月有所放緩，但以全年計，仍然錄得升幅，尤其是小型的上車單位今年的升幅仍有10%以上。
發展商在實施「加辣」初期還可以按兵不動，一方面只推出受歡迎的上車新界盤為主，作為適應政府新推出的一手樓發售監管條例，另一方面使用各種
辣招後遺症陸續顯現
2013-10-17
中大早前發出的民意調查顯示，超過60%的受訪者表示贊成維持「辣招」。不過，現時香港約有5成人仍住在公營房屋，加上推出「辣招」後除了令成交大減，苦了代理外，並未見到有太大的後遺症。故市民多傾向支持維持「辣招」，是不難明白的
不過，長實李嘉誠預計，「辣招」所造成的影響，會於明年開始出現。但筆者認為，有關後遺症已陸續浮現，首先是2013年的住宅動工量及完
劈價風潮 有助樓市健康發展
2013-10-10
九龍站豪宅天璽劈價，折扣後的樓價比二手單位低5-10%，加上發展商為買家繳付7成BSD及DSD印花稅，即約減樓價的16.5%，結合兩項提供予買家的優惠，已達樓價的21.5至26.5%，平均減幅達24%。由於觀之，是次樓價並沒有大減，優惠折扣主要來自印花稅的回贈。
自從政府推出「辣招」加稅後，買家都不願付印花稅買樓，除了是一些急需周轉的業主外，大多亦
支持郊野公園開發 長遠改善居住環境
2013-10-03
自從發展局局長陳茂波提出發展郊野公園用地的意見後，即時惹起各方的爭議，有環保團體認為現時香港並非無可用之地，跟本不用開發郊野公園，影響生態環境，而前天文台長林超英更高舉「保衛郊野公園」的旗幟，直指本港興建房屋實不需要發展郊野公園；但那邊廂亦有團體指出，香港備有大量郊野公園土地，開發少部分土地對環境保育不會構成太大影響，又可提供土地建屋，方案值得支持。
辣招無助壓抑居住需求
2013-09-26
立法會即將就「辣招」進行全體會議及投票，經民聯的議員也揚言必會就「辣招」提出修訂。「辣招」能否原封不動通過，就變成城中熱話。
其實「辣招」的效用，只能影響買家的決定，可能令準買家取消買樓的決定或者延遲決定，靜觀其變，但全港樓宇的單位數量並沒有增加，準買家因結婚，生子等等實際居住需求也不會減少，不買也要租用單位，「辣招」對此沒有任何影響，亦即所
「土地供應」與「行政效率」 雙管齊下穩樓價
2013-09-19
自從政府推出「長遠策略諮詢」文件，說明在未來十年要興建47萬個單位，才能滿足需求，「地從何來」自然成為熱門的討論項目。梁振英在第一份施政報告中提到，在短中期可用地有300公頃，可興建128,700個單位，換句話要興建470,000單位，需要1,095公頃，政府長期來說，還欠795公頃的土地，故必須透過不同渠道去找尋土地。
在開發新土地的方法上
長遠房屋策略 揭房屋嚴重供不應求
2013-09-12
政府在2012年9月成立長遠房屋策略督導委員會，經過2年時間，千呼萬喚，終於出版了第一份諮詢文件，就香港的長遠房屋策略提出討論方向。文件涉及的範圍很廣泛，當中最矚目的是對未來十年房屋需求的推算以及土地供應，文件中估計需求約在42-48萬之間，中間數是447700。
這個推算是根據過往人口變動去作估計，不過中港關係的融合越來越多，內地人透過不同
細價新盤熱賣 投資宜慎重
2013-09-05
筆者最近觀賞了由香港話劇團演出的話劇「教授」，這劇由中大畢業生所編劇，是慶祝中文大學成立50周年的節目之一。劇中表達了大學的教學理念不是單為傳授科目中的知識，更重要的是培養大家獨立的思考能力，讓大家有自己的想法，不要被群眾、傳媒或其他人所影響，要知道凡事皆有好處與壞處，要為自己的想法及喜好作出選擇。
回到樓市的話題，此劇引用的理念也值得上車首
新盤劈價 按市調整 幅度有限 不宜沽空
2013-08-29
自從推出新的一手銷售條例，首個大型新盤終於上場，而且是「打孖上」，首先是新世界在元朗的溱柏，以及長實於大窩口的昇柏山。溱柏最細的單位實用面積只有272方呎，300萬元以下已可入場，入場費之低為近年罕見，亦是主要賣點之一。另一邊廂，昇柏山則以呎價取勝，平均價經優惠折扣後與溱柏相近，實際用「荃灣盤，元朗價」去搶奪市場上的客源。相對於同區二手，與10多年樓齡
辣招無助置業 寬減地價見真章
2013-08-22
星加坡政府剛宣布其龐大的發展大計，包括大興土木、增加土地供應、擴建機場及實行全民保健等，相信最令港人羨慕的是增加買樓津貼，令中低收入人士（即收入約港幣6,000元）的家庭也有能力置業，更有當地官員指出只需動用4年入息便足夠置業。
香港跟星加坡有很多相似的地方，尤其是對壓抑房地產價格的行政措施，香港實行的所謂3D辣招，不少都是模仿星加坡。不過，星加坡
樓市欠明朗 新盤難推售
2013-08-15
七月份地政署又再批出售樓同意書，包括屯門瓏門二期及元朗溱林兩個項目，前者單位涉及911伙，後者涉及1,620伙，加上之前已獲批的葵涌昇柏山402伙以及東通55區的1,419伙，令可供出售的大型新盤，累計已達4,352伙。不少業內人士同樣估計，下半年隨著發展商累積的可售單位越來越多，會令其加速推售新盤。
筆者則不太認同，雖然發展商在上半年缺乏大
辣招宜修訂 對症下藥莫遲疑
2013-08-08
今周，財爺及特首均不約而同在其網誌上發文，為打擊樓價而實施的辣招護航，要求立法會議員盡快通過「辣招」- 《印花稅（修訂）修例》，令其名正言順地執行相關措施。其實，BSD在上年10開始實施，已經進行了九個月，而加辣版的DSD也在今年二月推出，也推行了超過五個月，展望將來最快也要在9月23日的立法會上會再度審議，能否通過亦成疑問，現時似乎遇到不少阻力。
海外置業成風 風險管理不可少
2013-08-01
由於香港的3D辣招加重投資者的稅項負擔，再加上按揭困難，想買也不容易找到銀行提供資金，故令不少業投資者轉戰海外，由最熱門的美國三潘市、英國倫敦、澳洲悉尼、墨爾本，甚至冷門如希獵及塞普路斯等，也有代理推介。
筆者也有兩次外地置業經驗，第一次於1993年在倫敦，第二次則於2007年在成都。兩次投資筆者都選擇在市中心，因為購買物業是用作長線收租，市中心空
辣招扭曲市場 新界細樓一枝獨秀
2013-07-25
轉眼間，2013年又到7月份，這一年又過了一半。踏入7月份，不少評論又會提及對下半年樓價走勢的看法。筆者觀察到，大部份的評論都認為下半年樓價會下跌10-20%，甚至有行家發表樓價在未來3年下跌45%的說法。
在美國聯儲局退市的陰影及3D辣招的影響下，樓價下跌的說法是最安全及最有市場的。事實上，市場成交疏落，樓價在高位徘徊，形勢可以被理解為岌岌可危。
促政府優化辣招 改善經營求自救
2013-07-18
政府連番推出「辣招」，希望能藉此冷卻熾熱的樓市，刺激樓價下滑以助市民上車。然而，「辣招」未見成效之先，已害苦了一群地產代理、裝修，銀行按揭等行業的從業員，早前地產代理八大商會，聯同中產團體，業主組織及裝修公司業界等約30個團體發起「辣招苦主萬人大遊行」，抗議政府推出樓市「辣招」，嚴重打擊業界生計。
業界能罕有地團結八大商會，以及中、美兩大地產代理集
