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2021樓市穩中存變

2020年12月22日
作者:李峻銘

2020 年轉眼間又到尾聲,本文見報時已經是聖誕前夕,又係時候回顧一下本年樓市,及展望來年趨勢。

 

去年筆者曾預計 2020 年不同種類的物業,會出現不同的表現。工商舖大幅下跌,1,000 萬以下住宅受惠政策平穩;而2,000 萬以上貴價樓就下跌。2020 年的物業走勢跟筆者的估計基本吻合。

 

當然,2020年絕對不是平凡的一年。由年初大家的焦點還在中美貿易戰及社會運動,到 3 月開始新冠肺炎爆發,對經濟固然帶來沉重的打擊。各項不同類型資產都出現恐慌性拋售,連一向保守穩健的債券也急促下跌,利用低息做槓桿性投資,更被銀行斬倉,令跌勢加劇。最誇張的是原期貨,竟然跌至負 37.63 美元,而物業 ETF,股價下跌超過一半的也比比皆是。

 

有評論認為這是雷曼 2.0,結果又係美國聯儲局無限放水救地球。各國中央銀行都將利率推至接近零,大量購買債券,令資產市場回復正常。美國股票甚至創出歷史新高。物業市場當然也是受惠於資金充裕及低息環境支持,而且物業在今次大跌市中,表現是最平穩的環節。

 

所以 2020 年疫情令經濟下滑,失業率上升,而疫情又帶來低息又充足資金,樓市受到好壞參的因素影響。

 

當然英國推出 BNO 居英權新方案,也令移民的風潮再起。筆者估計在 2021 年,移民因素也是利淡住宅樓市的主要因素之一。

 

筆者估計,2021 年資金足及移民潮影響下,物業市場不會大跌,住宅市場會平穩,豪宅影響較大,一方面受移民潮影響;另一方面國內買家又因疫情未能到港。工商舖價格在 2020 年大幅下跌後,2021年也會趨向平穩,在低位會吸引買家入市,相信成交量會上升。

 

筆者也需強調在市場平穩的背後,也隱藏著危險,著名投資趨勢專家——占.羅傑斯(Jim Rogers)曾準預測 2008 年雷曼兄弟金融風暴的發生,他在其新書——《危機時代》中預言:當今年代不平衡的狀況,最終會引致戰爭。當今的狀況正如 1939 年第二次世界大戰爆發前夕類似。

 

所以筆者建議投資者,不要因利息超低而大做槓桿。戰爭一旦在台海發生,香港受到的影響之大,不言而喻。

 

世紀21奇豐物業顧問行

主席及行政總裁李峻銘

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