炒家炒起香港樓市?

一向以來,民間智慧都會形容香港樓價急升,其中一個重要原因是炒家推波助瀾興風作浪,炒起香港的樓市。除了民間,香港政府的壓抑樓市措施,也有不少是針對樓宇的炒家,例如藉銀行的壓力測試減少炒家獲得銀行信貸的規模,令炒家的活動能力減退,又例如稅局加强追收炒家稅款。大家都毫不懷疑,認為炒家對樓市熾熱應負上不可推卸的責任。不過,經濟學家對此都卻抱不同的看法,經濟學家經常告訴大家炒家(投資者) 對樓價根本無能為力,他們認為獲利的炒家只是對樓價上升的現象較敏銳,較市場其他參與者(例如用家) 更快明白樓價有上升空間,於是捷足先登,將樓價由偏低的水平,帶到一個合理的水平,如果炒家過份樂觀,提高樓價至一個不合理水平,市場便不會接受,結果炒家亦只會損手離場。結論往往與民間智慧有南轅北轍,究竟誰是誰非? 筆者認為經濟學家只說對了事實的部份,而非全部。經濟學往往假設人類行為基於自利及理性。根據筆者在現實的市場交易過程中,買賣雙方往往並非一定以理性角度去作決定。大家不難發現發展商在推售新盤時,必定著重如何造勢,尤其是開售的一刻,強大的,鋪天蓋地的對宣傳推廣會無孔不入的影響每一位潛在的買家,當然包括利用特高佣金去僱用滲透力極強的地產代理,,貼身遊說買家。 只要樓盤推出時,有搶購的聲勢,市場一旦認同此樓盤反應熱烈,將會供不應求,自然會推動其他猶疑的買家加入搶購行列,愈多人搶購,買家怕買不到,就更快更狠地追價,結果買家往往付出超越原先合理的水平。相反,樓盤一旦開售反應欠佳,買家互相觀望,原先有興趣的買家亦會打退堂鼓,筆者稱這是「市場情緒」。 炒家的參與,令市場的情緒變得熱烈,其他業餘投資者及用家很容易受「市場情緒」誤導,而出價太高,偏離合理價錢。 李峻銘 – 主席及行政總裁 世紀21奇豐物業顧問行
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