過去一年，美國利率提高已經超過5厘，而香港的港元定期存款也普遍在4厘以上，甚至個別VIP客戶可以達到5厘。然而香港物業的按揭利率仍然處於3.625至3.75厘之間，主要受益於有封頂的機制，一般封頂利率(最優惠利率)P-2.25%，在過去一年大銀行的P利率只由5%加至5.875%，換句話即是升了一厘也沒有。相反，銀行間的同業拆息(HIBOR) 已經升至近年高位，一個月的利率已經超過5厘，令不少缺乏存款基礎的銀行要提高定期存款的利率去吸引資金。
 

銀行不做賠本生意 壟斷按揭獲利有法

這不禁令人奇怪，銀行是否在做蝕本生意？客戶有錢存入銀行，銀行要付出4至5厘的利息，而銀行借錢給客戶買樓則只收取4厘以下的利息。當然銀行是不會做賠本生意！首先銀行的貸款除了樓宇按揭之外，也有不少工商貿易貸款，大部份都沒有封頂的機制，換句話說銀行收取的利息是隨著HIBOR而提高。而銀行獲得資金的途徑，除了定期存款之外，活期存款也有不少，而活期存款的利率一般與最優惠利率(P)掛鉤，所以現在還沒有1厘！

最近，某大銀行公佈中期業績，在2022年定期存款只佔其總存款的7%，而2023年因定存利率提升，不少存戶將資金由活期轉至定期，比率也只是提升至25%，可見大銀行在此擁有非常好的優勢，此類低息存款提供了足夠的資金，讓此大銀行可以將按揭利率保持在較低的水平，提高最優惠利率(P)雖然可以收取較高的按揭利息，但活期儲蓄也相應提高，對他們來說並不化算。查看其中期業績，今年的香港淨息差為1.83%，比去年同期的1.32%高出了半個百分點，因此大銀行也因利率提升而獲利更豐。

除此之外，由於其他缺乏低息存款的細銀行，過往都是倚靠同業借資金，當大銀行刻意將按揭息率保持低於同業拆息，令此類細銀行的資金成本大增，無法與大銀行競爭按揭生意，部份銀行已經自行提升比大銀行更高的按揭利率及取消現金回贈等等，以減少按揭生意成本，但變相放棄市佔率。其實，近兩年的樓宇買賣大減，銀行之間競爭生意也更激烈，大銀行掌握了大量低息存款的優勢，及刻意保持按揭息率低位，相信會進一步擴大其市場佔有率，令按揭業務壟斷在少數大銀行的手裡！

世紀21奇豐物業顧問行
主席及行政總裁李峻銘