疫情、移民、滯脹、戰爭 樓市淡靜,買樓良機?

2022年08月05日
作者:李峻銘
過去週末兩天,十大屋苑成交又回落至十宗以下,中原表示只有七宗,比上週減少6宗,零成交的屋苑共有5個。成交淡靜不只是上週的事,整個七月份十大屋苑合共只有143宗成交,是兩年半以來的按月新低。

其實,本港物業市場去年非常活躍,成交金額更突破1997年水平,創歷史新高,唯主要倚靠成交宗數帶動,樓價升幅其實有限!踏入2022年,成交宗數大逆轉,連中原施永青,也宣佈上半年罕有地錄得虧蝕,要節省開支,而且強調成交量不足以支持行內從業員數目,人數可能會減少20-30%,施生更估計2022年下半年情況不會改善太多,預料中原全年都會虧蝕!

對於廣大的置業人士或業主,代理行的盈虧,關注度正常一般不會太大。但代理行的成績跟成交量存在直接關係,而成交量又跟樓價有一定的關係。2021年,全球主要大城市樓價都大升,主要是QE低息發揮了效果,香港受疫情影響,購買力固然受到一定影響,但移民潮令放盤量大增,緩和了樓價的升幅。去到2022年,除了疫情、移民因素,再加上加息、衰退,甚至台海戰爭的陰霾,令購買力進一步減弱,減幅多少就要視乎需要減價出售的業主所面對的壓力。

筆者曾經親身體驗過最大的拋售潮,發生在97年,當時按揭借款比率是70%,即三成首期,但關鍵是沒有中央借貸資料庫,買家可以利用一份的入息證明,向不同銀行借款,一個業主有三個物業是很平常的事,但收入並不足夠供三個物業,而租金收入大約有5%,但利息是10%,租金也不足以支付利息支出。所以樓市一旦遇到逆轉,業主除了沽出物業,別無選擇。與今天的情況截然不同,中央資料庫加上金管局的壓力測試措施,令大部份業主都有足夠供款能力。

當今願意減價出售的二手業主,主要是移民及換樓業主,除非台海真的出現戰爭情況,上述業主出售的壓力有限,跟1997年的情況不可同日而語。筆者再翻查自1981年至今,除了97年的大跌市外,每次不同原因的樓市調整也在10%左右,今次調整自去年中開始大約已跌5%,所以指數上還有5%左右跌幅。在當今樓市淡靜的背景下,遇到業主要移民急讓,大家不妨大膽還價,減幅超過10%也非難事,靜市隨時變成買到筍盤的良機!


世紀21奇豐物業顧問行
主席及行政總裁李峻銘