2018年樓市展望

2018年01月05日
作者:李峻銘

時間過得很真快,2017年匆匆的來,也匆匆的去了。金融市場,逢七有大型動盪的咒語,在今年並沒有實現。踏入2018年,先回顧2017年筆者在年初時估計
2017年樓價會上升15%,根據中原指數或政府數據升幅在13-14%左右,跟筆者的估計相當接近。
要展望2018 年的樓市,必須考慮過往十多年推動樓市上升的因素變化。首先是低企的息口,在未來一年相信會上升,普遍估計美國加息三至四次,港息也會在下半年跟隨,供應量也由過往只是一萬伙,大幅提升至兩萬個單位以上。較重要的因素是QE帶來的銀根寬鬆,銀行水浸,在2018年美國會加速收水,歐洲央行相信在年中也會步其後塵,開始收水行動,全球資金會結束過往的守寬鬆狀態。
單靠看這些因素改變,很容易得出樓價回調的結果,不過,筆者卻認為剛剛相反。明顯地,樓價已升了十多年,進入了牛市的末期,大量買家都會湧入市場,他們情緒高漲,坊間不同的市場調整,市民都傾向相信樓價會繼續上升,買家自己實力不夠,就有「父幹」協助,全港有65%的物業沒有按揭,以及香港銀行體系還有12萬億元的存款,令到樓市內牛市不斷延長。
當然,大家都會擔心泡沫爆破,但大家看一下香港的車位市場,筆者剛有一位朋友,他剛購入一個地鐵上蓋單位自用,但車位不足,他不能中籤購買,二手的話,價錢要400萬元以上,而且是海鮮價,天天不同。筆者說不買可租,但他又怕將來業主不租,租金升幅無保障,筆者說可否不用私家車,他又說不習慣,最後筆者問他400萬元能否負擔,他根本沒有給自己選擇。結果,能負擔就買,不能負擔就不能買,答案很清楚,不用計算什麼回報,什麼前景。
在牛市尾期的背景下,只要大家相信樓價會繼續上升,供應的上升,仍然未能足夠補回過往十年的缺口,只要有能力,買家都會繼續入市。
所以筆者估計2018年,樓價會繼續上升,而且升幅更大,全年有望上升20%,上半年的升幅更會較下半年大。在牛市末期入市的話,買家必須小心風險,量力而為!

世紀21奇豐物業顧問行
主席及行政總裁 李峻銘

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