拆息抽升 買樓要計清

2017年12月07日
作者:李峻銘

當今的新做樓宇按揭市場,絕大部份都是用本港銀行同業拆息加1.3厘至1.4厘計算(H按),但在11月尾開始,一個月的拆息已經明顯抽升,由年中的0.3厘 ,升穿1厘,創下近9年的新高,已經觸及P按的封頂價,銀行會否加P按息口,便成大家關心的話題。
過往在年尾,銀根趨緊,也是正常現象,過年後再會回落,慢慢恢復正常,不過今年又會否一樣呢?美國在12月中差不多肯定會加息,市場預計在2018年美國又會加息3次至4次,但聯儲局剛剛換人,取態又會如何?又是未知之數;美國稅改會否通過?通過的話,會促進美國企業,將資金回流美國,對新興市場,包括香港的銀行「水浸」情況,又會帶來什麼程度的影響?這些也是問號。
當然,美國加息並不完全等於香港加息,在拆息抽升的背景下,匯豐銀行已經第一時間回應指出,香港銀行體系結餘仍有2293億元,明年上半年前不可能加息,渣打銀行也和應,指出要待P與H的息率相差至少達3厘,才有條件加息,明顯地,大銀行擁有大量存款,他們在拆息市場是拆出資金予小型銀行,拆息上升對他們有利,加息意味連存款也一起加息,增加大銀行的利息支出,使他們絕對有動機保持P按,息口大變,尤其是當今香港的總存款有12萬億元,而貸款是有8億元,大銀行對加息的態度一定很保守。
筆者建議大家密切留意銀行體系結餘,一旦下降低於100億元,及拆息上升至接近2厘,香港的P按息口就很有機會提升。
當然,P按息口提升,對絕會為大部份供樓人士帶來影響,但一般按揭受金管局的辣招措拖影響,成數低加上壓力測試,筆者估計大家都可以應付。反而,由發展商提供的高成數按揭,尤其是部份是屬於所謂「呼吸Plan」,對貸款人的財政實力要求很低,息率又高,一旦遇上加P按,利息支出便容易失預算,加上首期少,樓價一旦回落,隨時變成負資產,大家買樓時,小心留意息率變化對供款的影響,宜量力而為。

世紀21奇豐物業顧問行
主席及行政總裁 李峻銘

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