中小型住宅樓市 熊市消失了

2018年07月13日
作者:李峻銘

自從上周林鄭推出新六招之後,發展商似乎為了避免支付空置稅,大量貨尾盤空群出動,市場百花齊放,連全新盤都有三個一齊起動,互相競爭搶客,實在罕見。正如筆者上周撰文估計,新招只會收一時之效,效用屬於一次過,發展商清了一些貨,加上適應過後,效用是短暫的。
相反,二手市場似乎並未有受到很大影響,破頂成交仍然不絕,就以沙田第一城為例,大中細單位都有破頂成交,細單位已錄得630萬元新高,中單位(細三房)則為895萬元,至於大單位三房則更高達1,300萬元,似乎部份買家受到私樓地撥作公營房屋消息刺激,只怕私樓成交價未來更高,而決定加快入市!暫時居二市場是唯一受影響的部份,居二買家與居屋買家是重疊,居屋減價,自然更吸引,居二價下調,也屬自然。不過,一向居二放盤量也是很少,除了個別業主有迫切需要,否則售價下調的幅度有限,何況買家等居屋的耐性也是疑問,市場上已入申請購買居屋已達15萬份,只要一少撮買家明白抽中的機會很微,居二的樓盤很容易便會被消化,居二價下調的時間也會是短暫的!
其實,政府自從2010年起推出多番辣招,好明顯有些辣招無效,部份有效,也有部份要經過一段時間發酵才有成效!但辣招效用通常只會維持一段時間又會失效!政府有見及此,又會推出新一輪辣招。用辣招就跟吸毒一樣,一旦用上,好難回頭,只會越踩越深。
以往香港的房地產市場崇尚自由市場,價格機制也運作暢順,套現能力也強!這些優點漸漸受辣招不斷的蠶食,當林鄭將居屋售價與市價脫勾,而居屋的收入上限制訂在57,000元(二人),這個收入水平,意味全港75%的人口都有資格申請,這類買家又與私人市場的上車客重疊,直接影響私人市場的售價!可以想像,不久之將來,房地產市場的樓價,充斥著官僚主義,再不是完全的自由市場,官員固然會採取措施制止樓價急升,也會極力阻止樓價下跌!這種現象,在中國國內已經是司空見慣,大家應不會陌生。
往好處去想,自由市場的大上大落可能消失了,但價格越受長官意志或政策影響,其可估計性,自然大打折扣,其投資價格也自然拾級而下。大家若要投資房地產,更加只會集中在豪宅或是工商鋪的種類上,這些類別已非一般普羅大眾可以負擔及參與。

世紀21奇豐物業顧問行
主席及行政總裁 李峻銘

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