開徵空置稅 效果作用微

2018年03月23日
作者:李峻銘

財政司陳茂波在財預算案公布前,曾經公開表示香港物業空置率低,不宜開徵空置稅,但上星期突然改變態度,指已落成仍未出售的一手新樓達到9,500個,較去年顯著增加,政府會研究徵收空置稅。
財爺所謂顯著增加,即是由2016年底6,200個單位,上升至2017年底的9,500個,上升百分比雖然超過五成,但實際數字只增加了3,500個單位,仍然屬於健康,更重要是數字上升原因,可能有很多種,並不一定是發展商囤積居奇。
首先,發展商安排銷售工作,由計劃到興建示範單位,跟代理進行推廣教育,往往需要兩至三個月時間,若果政府在年尾同一時間批出數個項目,發展商未必能夠在年尾前進行開售工作,自然推高待售單位的數字。
另外,由於辣招令首期大增,發展商為了促銷,往往會為客戶提供按揭服務,但這不利於資金回籠,部份發展商見項目已經售出一定數量後,便會停止提供按揭服務,銷售速度自然放慢。
再者,辣招令換樓市場萎縮,成交量大減,雖然發展商就此將單位盡量改細,變成劏房式住宅,但市場上的三房單位,往往需要更長的時間去消化,發展商也希望單位盡快出售,只是受制於辣招而已,實非意願。
當然,也不排除有個別發展商看好後市,在銷售上放慢腳步,俗稱「到價」才賣,但根據筆者了解,此種情況實屬極少數,一旦政府真的向新樓徵收空置稅,對打擊囤積的效果很有限,但卻對市場帶來更多不便,甚至反效果,因為發展商必定會運用更多的方法去避稅,最有效的方法就是放慢興建速度,待單位在樓花期完全售光,才去申報完工,只要沒有超過政府訂立的死線便可,如果這樣的話,單位的落成量反而減少了,對壓抑樓價效果適得其反。
二手物業就更加不用說,香港住宅的空置率,長期低於4%,大部份的空置都是自然的,單位在轉售轉租的過程中,必然會有空置的日子,單位也需要定期進行維修保養,也是必然有空置的日子。
為二手樓定義何謂「空置」?如何介定?執行上會浪費很多人力物力,效果相信也是有限,筆者覺得財爺突然改變口風,跟樓市繼續破頂,辣招又無效,被迫而進行的政治任務而已。 

世紀21奇豐物業顧問行
主席及行政總裁 李峻銘

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