樓市與比特幣

2017年12月28日
作者:李峻銘

最近,比特幣期貨在美國芝加哥正式推出,令其價格升近二萬美元,回顧六個月前比特幣價格還不足三千美元,半年間價格升幅已有超過六倍,相比一年前,價格升幅更達16倍,香港著名股評人David Webb更指出比特幣是分散式的龐氏騙局。
龐氏騙局是指本身交易的資產並不具備價值,是靠炒上炒,資產價格的上升吸引新資金加入,一旦新資金加入速度減慢,騙局就會爆破,這種特質與香港樓市有些特質相似。
回顧香港炒樓最瘋狂的97年代,當時樓宇的按揭利率超過10厘,而樓宇的租金回報在5厘左右,所以收到的租金根本不足以支付利息,絕大部份買家都是寄望買入樓宇後再轉售圖利,根本不介意短期的息差,但是,一旦情況逆轉,當年是八萬五加上金融風暴,新資金停止入市,業主根本就無法支付利息,最後結果跟龐氏騙局一樣,大量的投資者受到金錢的損失。
筆者又嘗試將此模式套入當今樓市,情況又有分別!首先,受辣招及金管局收緊銀行借貸影響,現今炒家絕無僅有,龐氏騙局又能否套用至用家身上?筆者認為新樓跟二手樓有很大分別,現今新樓尤其是迷你「劏房」,目標客戶大都是經濟實力不足的上車客,發展商提供高成數按揭,在首三年後,利息往往達到P,甚至更高。如果香港利息在未來三年上升三厘,P便有可能達8厘,如果買家無法負擔供款,即使將單位出租,也只有不足三厘回報,賣出去亦不足夠還款,變成負資產,甚至銀主盤,龐氏騙局便出現。
相反,在二手市場,利率一般在P-2.5%或以下,即使利率上升三厘,按揭利率仍在5.5%或以下,租金回報三厘,差額有2.5%,業主比較容易應付,更重要按揭成數只在六成以下,業主可以選擇蝕讓賣出,而不會出現資不抵債,系統性風險便不會出現。
所以,沒有足夠流動性的二手市場,市民沒有選擇,只讓一手市場獨大,隨時令樓市變成龐氏騙局。

世紀21奇豐物業顧問行
主席及行政總裁 李峻銘

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