執行置業為主導 宜激活換樓市場

2017年11月10日
作者:李峻銘

林鄭在施政報告中提出「置業為主導」,並希望透過綠置居出售大量公屋實現,在私樓市場則有首置上車盤,但只有明年1,000個先導計劃,其後又再研究容許首置人士利用強積金作首期,但戶口平均結餘只有18萬,可謂杯水車薪。
林鄭似乎忽視了活化二手換樓市場,對提升物業自置比率有所幫助。筆者最近一位朋友曾經在訴苦,他原先打算換樓,由兩房換三房單位,他的兩房單位市值約450萬元,按揭貸款只有100萬元左右,目標三房在900萬元左右,手頭有現金300萬元,這個情況在未有辣招之前,可謂綽綽有餘,買家可以輕鬆買入新單位,裝修完成後才沽出舊單位,買家仍然住在自置物業當中。
但在辣招之下,單單厘印費已經是樓價的15%,即是135萬元,因持有舊物業,首期是樓價一半,即是450萬元,合共585萬,除非先沽出兩房舊單位,成交後才買入新單位,否則原先的計劃行不通。但中間過渡期,住在哪裡?中間需時3-6個月,樓價又會否飛升?找不到合適三房單位又如何?
對於換樓客,可謂困難重重,風險處處。結果筆者唯有建議將兩房單位租給他人,再自己則租用另一個三房單位,以解決居住問題。結果,筆者的朋友雖然擁有物業,但他的身份也是租客,兩房及三房單位都是由租客使用,林鄭關心的自置物業比率又會下調。
更要命的是,朋友雖然租了三房單位,但手頭上仍然有300萬元現金,眼見樓市升不停,結果利用家人的首置名義,又買入多一個一房單位出租作投資用途。
所以林鄭政府必須正視「辣招」後遺症,嚴重窒礙二手市場流轉及令其萎縮,買家無法在二手市場正常買賣,發展商則可以透過提供劏房戶及高成數按揭,將買家一網打盡,除了售價自然可水漲船高,自置居所比率也提不上來。
所以,筆者建議政府須為二手市場,尤其是換樓市場鬆綁,容許換樓業主可以獲得銀行的過渡性貸款,而15%的厘印費也可以暫緩徵收,以確保真正換樓人士可以安居樂業,生活在自置居所之內。
 
世紀21奇豐物業顧問行
主席及行政總裁 李峻銘

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