房策醞釀巨變
上車客要留心

2017年08月25日
作者:李峻銘
林鄭新政府上場,擺出一套「新風格」,開局情況不俗,實事求是,給人「實幹型」的感覺。當中房屋政策一向是重中之重,但新政府過往很少披露內容,最近林鄭正為施政報告搜集意見,其中「港人首置上車盤」相信會成為矚目的議題,推行細節相信會在十月施政報告中透露。
香港的房屋問題有兩座大山,其一樓價高難負擔,其二面積細,劏房問題嚴重,住宅供不應求。「港人首置上車盤」其中一項可能的突破,就是售價與市價脫鈎,改為根據市民負擔能力而制訂,如果政府目標是全港有一半人能夠負擔這樣的「港人置上車盤」,而現在,全港入息中位數為15,000元,50%入息即是7,500元用作供樓,考慮利息上升的壓力測試,計算利率應為5%,最高可供款額為140萬元,假設銀行願意借款樓價90%,則政府的定價上限為155萬元,政府一旦推出這樣的上車盤樓價,立即解決了高樓價的問題。
但大家一定會問,單位數量有多少?筆者肯定買家大排長籠,會否像公屋排隊一樣,三年又三年,不知排到何年何月。這個問題,與大學宿舍的情況相似,永遠是供不應求,租金固定,沒有市場價格機制,唯有通過種種行政措施去分配,抽籤,計分及排隊等,形形色色,但宿位一千個就一千個,沒有增加的話,問題仍然不會解決。
所以,量才是問題的核心,沒有供應量增加的配合,要解決價錢高的大山,是不切實際的。所以林鄭似乎也在放風,可否將私人住宅用地改為興建公營房屋,公營、私營房屋的比例會否有革命性的改變,林鄭第一次出訪的地方就是星加坡,香港會否效法星加坡,而將公營比例大幅提高。果真如此,香港的中低階層有公屋, 中產人士有政府提供的平價「首置上車盤」,私人市場集中供應豪宅。
香港私人發展商的上車盤,要面對政府的平價首置盤競爭,數量少的話,輪侯時間長,買家還可能按奈不住,寧願付較高的樓價,盡快上車,但若果政府平價首置盤數量提升,買家真正選擇多了,發展商同一幅土地,改建豪宅也是順理成章。
所以,筆者一向認為香港的房屋問題,一直是供應量的問題,「新政策」會否帶來革命性的改變,對上車盤的影響大為重要,大家要密切留意。
 
世紀21奇豐物業顧問行
主席及行政總裁 李峻銘

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