聯繫匯率與樓價

眾所周知,影響樓價的因素眾多,可謂五花八門,就以香港為例,供求嚴重失衡當然是主因。香港人居住面積以狹小聞名於世,渴望上車及換樓的需求甚大,但偏偏2003年「孫九招」及曾蔭權上台後,土地開發嚴重落後於形勢,一方面受制於填海難,另一方面,官僚影響,棕地難以運用,再加上政治因素令新開發區一拖再拖,甚至胎死腹中。各國量化寬鬆,令利息長期低企,大量外國及國內資金湧入香港,也令本港樓價火上加油,節節上升,國內人士為了「走資」,香港也是首選,房產更是首選中的首選。
毫無疑問,長期來說,香港擁有非常多有利樓價的因素,但其中有關聯繫匯率的影響也是重中之重,但卻往往被人忽視。在聯繫匯率之下,強美元就等於強港元,港幣跟隨美元被「升值」,對於外資來說,本港的資源,例如人工、租金等等均加價,外資減少會令香港經濟冷卻下來,特別是旅遊、零售、貿易等等。相反,最近日圓大幅貶值,令遊日的旅客大增,迫爆機場、旅館、食肆及商場,匯率的威力,可見一班,但其影響力並不是立即顯現。
自1995年美匯指數在80點附近見底上升,當時香港樓價仍然如日中天,兩年後的1997年爆破,而美匯指數期間一直上升至2001年的120點開始回落,直至2008年接近70點再次見底,香港的樓價也是在美匯指數見頂後兩年的2003年見底回升。由此可見,美匯指數的長期走勢會影響本港樓價,但有近兩年時差。
自2008年開始,美匯受到美元利息低企影響,一直在70-80點橫行,直至2015年美國準備結終寬化措施,美元才開始「強」上來,2017年初已經上升至103點,今年特朗普上場,強調強美元政策,再加上美國真的加息三次,美元繼續強勢,應該是合理估計,香港的樓價又會否歷史重演,在美元見底(2015年)的兩年後的2017年盛極而衰,大家不可不防。
 
李峻銘 – 主席及行政總裁
世紀21奇豐物業顧問行
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