格魯吉亞與香港
格魯吉亞與香港
筆者最近剛從格魯吉亞旅行回來,這個國家位於歐亞之間的高加索地區,似乎與香港風馬牛不相及,但經過實地了解,也是有地方值得香港借鑒及深思。 先談一下格魯吉亞的位置,西面毗鄰黑海,北面連接俄羅斯,南面是土耳其及亞美尼亞,東面是阿塞拜塞,遠古時代已經是絲綢之道的其中一站,位處歐亞要塞。據報在10世紀最繁盛時已經有1,200萬人口,可見歷史悠久,曾經盛極
經紀發達容易 搵食艱難
經紀發達容易 搵食艱難
去年12月筆者曾經撰文,指出香港地產代理業,正處內憂外患,形勢非常險惡,結果不出所料,在2016年首季,尤其是1月及2月,成交冰封,一手成交由過往平均每季近4,500宗,急跌至1,300宗左右,而二手成交則由2014年第三季的近15,000宗跌了三分之二,只餘下三分之一,即不足5,000宗。翻看大型地產代理的業績,美聯集團2015年上半年收入21億元,
磚頭穩陣過股票
磚頭穩陣過股票
最近本港股票市場,「翠如BB股」靠著星味,由配股價0.26元,一上市炒上至14元,炒高53倍,市值超過100億元,一間每年只賺1800萬元的創業板公司,如何評估都很難令人覺得股價合理,這類百億殼股,絕大部份都會在其後急瀉,散戶一旦被貪念吸引參與,經有心人施展一輪財技,大多數都會損手收場。 筆者前幾年如果肯接受投資銀行建議,將敝公司售配上市,說不
今年樓價還會繼續跌嗎?
今年樓價還會繼續跌嗎?
2016年踏入第二季,回望首三個月,對地產代理行業的從業員來說,肯定是極具挑戰的時刻,一月及二月份成交極之疏落,絕大部份公司都處於虧蝕狀態,但三月份成交卻大幅回升,買家似乎又再重新入市,但樓價表現仍然乏善足陳,每天報章上的蝕讓個案,仍然主導市場,而且更有大業主大舉沽貨,例如太平集團更一次過推售其名下近100個物業,遍及工、商、住宅等不同類型。
煥然壹居定位錯 銷情難有起色
煥然壹居定位錯 銷情難有起色
市區重建局位於啟德自行發展的住宅項目「煥然壹居」,銷售成績冷淡,首三天只售出49伙,成績可謂慘不忍目睹,市建局多年來都是與發展商合作,自行發展及銷售的項目可謂少之又少。今次由於屬資助房屋項目,唯有自行操刀,雖然項目位置優秀,屬於市區罕有的優質地段,相比房委會發展的居屋,不少屬新界偏遠地區,在樓盤的質素上,本應具有相當優勢。 可惜的是市建局將煥然
樓價最狠辣招 -  港獨
樓價最狠辣招 - 港獨
最近市場上不少行家,都在談論政府應該何時撤招?怎樣撤招? 政府似乎選擇按兵不動,估計政府仍然樂見樓價下滑,跌幅仍然未達到其目標水平。 不過,對樓價最狠的辣招正在社會上萌芽,一班年輕人正組織「香港民族黨」,並揚言參加9月立法會選舉,令筆者感到萬分驚嘆。一向以來,筆者認為年輕人的想法可以超現實,甚至狂妄一些也無妨,年輕人可以從錯誤中學習,做人必須要
樓市數據亂 宜小心分析
樓市數據亂 宜小心分析
復活節剛過去,香港住宅樓市成交量及價格,都出現不同的訊號,令一般市民難以理解樓市現況。二手市場比較簡單易明,十大屋苑成交量錄得30宗,較去年同期約21宗,上升4成,亦較過去兩個月每個周末只有單位數的成交量,明顯轉活,唯旺市不旺價,中小型樓宇的成交價仍在低位徘徊,市況雖己經喘定,但亦未起明顯反彈。 至於一手,各大發展商都選擇在復活節開盤,元朗朗屏
三月樓市小陽春 樓價見底顯承接
三月樓市小陽春 樓價見底顯承接
樓市踏入三月份,終於見到較明顯的復甦,業內不少人士號稱「小陽春」,單從成交量的增幅來看,3月份首半個月十大屋苑有接近90宗成交,較2月份上半月同期只有31宗成交,增幅達到差不多兩倍,看比例「小陽春」之說當然成立;但與2012年2月的小陽春比較,當時十大屋苑半月有近130-140宗交投,將範圍擴展至50大屋苑,據報導2016年3月份一個星期就只有124宗
海外置業成風 港樓價值遜色
海外置業成風 港樓價值遜色
本星期香港八間地產代理商會聯同中原、美聯兩個集團,罕有地站在同一陣線,聯合舉行記者會,宣佈成立「市民置業關注組」,並會推出網上調查,收集市民對置業困難及放寬按揭的意見。其實代理心中明白自去年金管局再度收緊物業按揭成數後,加上辣招效應,市場成交已經跌至自有紀錄以來的新低,絕大部份代理都在蝕本經營,冀望政府放寬按揭,令交投提升。 筆者都是業界一份子
民宿網上新平台 海外置業新機遇
民宿網上新平台 海外置業新機遇
香港樓市一片淡風,不少評論更認為未來香港樓價有機會繼續下跌,幅度少則10%,多則甚至極端至40%也有,令不少買家暫停入市,再加上年初的旺角暴亂,令人心惶惶,筆者身邊不少投資者也明言不會加重香港房地產投資。不過,全球的利息都非常低,甚至部份國家也在實行負利率,坐擁資金的投資者也為如何保值而煩腦不已。 因此,海外置業近年迅速崛起,每天媒體都有大量樓
調整辣招 宜早莫遲
調整辣招 宜早莫遲
當今樓市成交慘淡,地產代理從業員的收入大縮水,代理公司月月蝕本,經營艱難的情況是筆者近30年來,遇到最具挑戰的時間,在此背景下,作為代理行業的一份子,主觀意願當然希望辣招盡快調整,不過撇除主觀利益,站在社會不同利益角度出發,筆者都得出同樣的結論。 首先筆者強調,大家不要認為只有撤招與不撤招兩個完全對立的行動選擇,在這極度敏感的問題上,必須小心謹
政治從來沒對錯 以暴易暴要不得
香港在年初一春節之際,旺角爆發了極罕見的暴力動亂,筆者當時正在歐洲並未能即時親身目睹現況,但只靠翻看各傳媒的報導,也覺觸目驚心,對香港未來的發展,毫無疑問帶來了沉重的負面影響。 事有湊巧,當天筆者剛到一間米之蓮星級餐廳光顧,飯後主廚例牌會出來跟客人寒暄一番,原來他將會去亞洲一行,奇怪的是他只選擇日本及泰國,而放棄有美食天堂之稱的香港,問他原因,
「一帶一路」新出路 是危是機看掌握
最近有美國顧問公司發表報告指出,香港連續6年位列樓價最難負擔城市第一名,樓價是全年入息的19倍,即是香港人連續19 年不吃不喝才能買樓。 香港樓價高昂已是不爭的事實,但是如果大家只是投訴,對現狀的改變,並無幫助,增加供應已經是社會共識,大家固然要支持增加土地,另一方面,增加收入以提高承擔力也可以舒緩大家的壓力。 過去幾十年,香港已經歷過
投資車位宜謹慎
政府於過去幾年,不斷出招打擊住宅樓價,令投資者對住宅物業,敬而遠之,但當銀行的利息近乎零的環境下,不投資的話,現金的購買力又會不斷下降,投資車位放租卻漸漸從冷門的另類投資,成為小投資者的寵兒。   車位的售價近年的確不斷攀升,政府固然沒有任何打擊措施,反而不少政府政策令車位供應更加稀缺,例如政府為鼓勵鐵路上蓋物業的業主,更多採
投資環境惡劣 量力而為最上策
踏入2016年,可謂流年不利,投資市場的不同環節都出現恐慌性下跌,港股已經跌破2萬點,仍然不能站穩,不少評論認為下跌至18,000點,甚至是16,000點,也是指日可待。此外,樓市也是乏善足陳,城市領先指數已跌至134.41,連跌9星期,比去年9月高位的146.92點,下跌8.5%,指數只是反映去年底12月的整體市況,其實個別細價樓的成交價,已經比高峰
發展大嶼山 宜早不宜遲
以發展局局長為主席的大嶼山發展諮詢委員會,本周發表了首份工作報告,報 告中提出很多建議,當中包括四個方向。第一,東涌新市鎮拓展增加房屋供應 ,以應付人口增加及商業發展;第二,東北大嶼山即廸士尼附近會進一步開拓 旅遊的相關設施,以應付旅客的增加;第三,發展東大嶼山計劃,在大嶼山東 邊對出的水域興建人工島,建設新的商業區及新
樓市兩極化 挑選宜審慎
踏入2016年的第一個工作天,股市便因應內地數據差,人心虛怯,大幅下跌超 過600點,為2016年開了個黑市,樓市情況也不見得優勝,元旦一連三天假期, 一手成交疏落,二手成交仍以劈價盤主導。其實,利息回升幅度有限,新增供 應步伐緩慢,政府覓地處處碰釘,經濟轉差也不致於衰退,唯一合理解釋樓價 急挫是人心弱,一旦市況逆轉,大
2016年樓市展望
2015年又到尾聲,又係時候展望2016年的樓市情況,在此之前,先回顧一下筆者在2014年底時,對2015年樓市的預測結果。去年底,筆者準確預測2015年樓價急升令政府再度推出辣招,結果2015年樓市先甜後苦。不過,政府出招比筆者估計快,令樓價升幅比預期低,直至12月的數據顯示,樓價相比年初只有2.6%升幅 展望2016年,各項樓市不利因素全部
加息幅度有限 執死雞良機
濶別近十年,美國終於在上周加息1/4厘,自從2008年金融海嘯後,美國QE不斷,超低息政策也維持了超過七年,所以今次美國加息特別矚目,而且具歷史性的意義。香港大部份的報章,除了大幅報導加息的消息外,樓市方面,二手業主因加息而大幅劈價,也同樣成為各大財經版,甚至港聞版的頭條報導,似乎有些喧賓奪主的感覺。 筆者在上周的文章也指出,在這二手成交低迷的
減辣時機未致 代理業主齊受困
無論從政府公佈的統計數字,或是代理自行編制的樓價指數,都一致反映11月份開始,香港的住宅樓價的確轉勢了,數字上只下跌了幾個百份點,似乎微不足道,真正可怕的是市場上,二手住宅成交量大跌。在2010年推出辣招前,成交量平均每月有超過一萬宗,現在多個月連續跌至2,000宗以下的超低交易量,當今成交量只及正常市道的不足兩成,代理固然生意難做,隨之而衍生的行業,
劈價搶客屬虛招 壓價入貨真策略
近期元朗兩個新盤,短兵相接,表面上各出奇謀,為了爭奪客源,不但鬥價錢平,又鬥利息低,一時間,令買家眼花撩亂,不少評論也認為,連香港兩大發展商也看淡樓市,所以劈價促銷,有人更估計明年,即2016年樓價會大跌三成,這個道理表面是成立的!但以這兩大發展商的實力,真的需要這麼狠劈價去促銷嗎?積壓存貨嚴重嗎?需要資金周轉嗎?難道他們不知道這樣高調競爭,會引起買家
代理業風起雲湧 內憂外患形勢險
2015年10月份,二手住宅買賣成交登記只有1,749宗,,打破了歷史紀錄,之前紀錄是在2014年2月創下的1,845宗交投,即使2008年金融海嘯及2003年沙士年代,二手住宅亦不止2,000宗成交。過往的低成交紀錄多數在過農曆年時錄得,這是受到假期的影響,而在成交低至接近2,000宗時,下月都會出現反彈。 2015年11月份又會如何?筆者執
愛你變成害你
香港的住宅物業價格一直踞高不下,政府在五年前已經開始利用各式各樣的需求管理措施,希望減少市場需求,為物業價格降溫。 直至近月,一次較顯著的價格調整終於出現,尤其在二手市場,每月成交宗數已經跌破2,000宗,相比以往過萬宗的成交,如果業主急於賣樓,那就不得不大幅割價,可以想像政府的施政報告又會加上一項「成功控制樓價」的功績。不過,市民的幸福感真的
土地供應 要政治行政一併解決
上星期筆者提到團結香港基金發表報告,當中提議的「補貼置業」計劃,乃不錯的構思,但是任何置業計劃沒有足夠的土地供應,根本是空談。 2014年政府推出的土地中有150幅,合共可建21萬個單位,需要改變土地用途,但直至今日,只有24幅獲得通過,只能興建設21,000萬個單位,部份需要改變用途的土地固然被城規會否決,即使城規會通過了,也有被市民利用司法
放盤搵盤